İstanbul’da riskli yapı stokunun büyüklüğü kentsel dönüşümü zorunlu hale getirirken, dönüşüm sürecinde milyonlarca kişiyi ilgilendiren önemli bir konu daha öne çıkıyor. Çok sayıda hak sahibinin bulunduğu projelerde mevcut taşınmazların değerinin doğru belirlenmesi ve yeni projede oluşacak değerin adil biçimde paylaşılması, uzlaşmanın en kritik unsurlarından biri olarak değerlendiriliyor.
Türkiye’nin özellikle büyükşehirlerinde eski ve riskli yapıların yenilenmesine yönelik kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, İstanbul bu sürecin en yoğun yaşandığı şehirlerin başında geliyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından paylaşılan verilere göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor. Bunların yaklaşık 600 bininin acil dönüşüme ihtiyaç duyduğu belirtiliyor.
Riskli yapı stokunun ulaştığı bu büyüklük, kentsel dönüşümün yalnızca binaların yenilenmesi ve deprem güvenliğinin artırılması olarak ele alınamayacağını gösteriyor. Sürecin ekonomik, hukuki ve mülkiyet boyutlarının da doğru şekilde yönetilmesi gerekiyor.
Kentsel dönüşümde değerleme neden önemli?
Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda hak sahiplerinin beklentileri birbirinden farklı olabiliyor. Aynı binada yer alan iki dairenin ekonomik değeri de aynı olmayabiliyor.
Katı, cephesi, büyüklüğü, konumu, kullanım niteliği ve fiziksel özellikleri farklı olan bağımsız bölümlerin dönüşüm öncesindeki değerlerinin doğru belirlenmesi gerekiyor.
TÜİK’in Ağustos 2026’da açıkladığı yapı ruhsatı verileri de çok daireli yapıların Türkiye’deki ağırlığını ortaya koydu. 2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 olarak gerçekleşti.
Bu tablo, çok sayıda hak sahibinin bir arada bulunduğu yapılarda değerleme süreçlerinin neden daha kritik hale geldiğini ortaya koyuyor.
Dönüşüm öncesindeki taşınmazın değeri ile yeni projede hak sahibine sunulacak bağımsız bölümün değerinin objektif kriterlerle belirlenmesi, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşıyor.
“Doğru değerleme uzlaşının temel unsurlarından biri”
ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşüm süreçlerinde hak sahiplerinin değerleme sonuçlarına duyduğu güvenin belirleyici olduğunu ifade etti.
Onursal’a göre değerleme sonucunda ortaya çıkan rakam kadar, bu rakamın hangi kriterler kullanılarak hesaplandığının açık ve anlaşılır olması da önem taşıyor.
Her bağımsız bölümün farklı özelliklere sahip olabileceğine dikkat çeken Onursal, mevcut taşınmazların değerinin doğru belirlenmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerin objektif kriterlerle dağıtılmasının hak sahiplerinin ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştırabileceğini belirtti.
Kentsel dönüşümde değerlemenin yalnızca teknik bir hesaplama olmadığını vurgulayan Onursal, doğru değerlemenin uzlaşının temel unsurlarından biri olduğunu söyledi.
Değerleme yapılırken hangi kriterlere bakılıyor?
Kentsel dönüşüm projelerinde sağlıklı bir değerleme yapılabilmesi için yalnızca binanın fiziksel özelliklerinin incelenmesi yeterli olmuyor.
Taşınmazın hukuki durumu, konumu, imar özellikleri, mevcut yapı niteliği ve emsal satış verileri gibi birçok unsurun birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Özellikle yüzlerce bağımsız bölümün yer aldığı büyük ölçekli dönüşüm projelerinde veri sayısının artması, değerleme sürecinin daha sistematik yürütülmesini gerekli kılıyor.
Verilerin güncel, doğru ve izlenebilir şekilde yönetilmesi ise farklı bağımsız bölümlerin değerlerinin belirlenmesinde tutarlılığın korunmasına katkı sağlıyor.
Yapay zekâ değerleme sürecinde devreye giriyor
Gayrimenkul değerleme süreçlerinde teknolojinin kullanımı da giderek yaygınlaşıyor.
ARGE Gayrimenkul Değerleme, operasyonel çalışmalarında Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi (SADES) teknolojisinden yararlanıyor.
Sistem; belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarının dijital ortamda daha sistematik şekilde yürütülmesini destekliyor.
Burada yapay zekâ, değerleme uzmanının yerine geçen bir karar mekanizması olarak değil, uzmanın analiz ve değerlendirmesine destek veren bir araç olarak kullanılıyor.
Sahadan ve resmi belgelerden elde edilen bilgilerin sistematik biçimde işlenmesi ve takip edilebilir şekilde yönetilmesi, özellikle yüksek miktarda verinin bulunduğu projelerde daha standart bir çalışma ortamı oluşturulmasına yardımcı oluyor.
“Kalıcı uzlaşma rakama duyulan güvenle mümkün”
Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde de gayrimenkul sektörünün en önemli başlıklarından biri olması beklenirken, yalnızca dönüşümün hızlandırılması değil, süreçlerin sağlıklı biçimde yürütülmesi de önem taşıyor.
Kemal Cem Onursal, hak sahiplerinin kendilerine sunulan değerlerin hangi veriler ve kriterler üzerinden hesaplandığını anlayabilmesinin, dönüşüm süreçlerindeki anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabileceğini belirtti.
Onursal, ARGE Gayrimenkul Değerleme olarak teknoloji ile uzmanlığı birlikte kullanmaya odaklandıklarını ifade ederken, kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşının yalnızca tarafların bir rakam üzerinde anlaşmasına değil, o rakamın nasıl hesaplandığına duyulan güvene bağlı olduğunu vurguladı.
SADES hangi özellikleri sunuyor?
Creative Solution tarafından geliştirilen SADES, değerleme süreçlerinin farklı aşamalarını desteklemek amacıyla Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört farklı modülle çalışıyor.
SADES Değer, yapay zekâ destekli değer tahminleri ve bölgesel veri analizleri üzerinden değerleme uzmanlarına veri temelli referans çıktılar sunuyor.
SADES Vira, tapu, ruhsat ve imar gibi belgelerde bulunan bilgileri analiz ederek kontrol edilmesi gereken alanların daha hızlı ve sistematik biçimde belirlenmesine yardımcı oluyor.
SADES 360 ise değerleme uzmanlarının akıllı telefonları üzerinden sahadaki taşınmazı dijital ortama aktarmasına, üç boyutlu dijital kat planı oluşturmasına ve saha verilerini standart bir formatta kaydetmesine imkân tanıyor.
SADES Radar da hazırlanan raporların kontrol edilmesini destekleyerek eksik, tutarsız veya risk oluşturabilecek noktaların tespit edilmesine katkı sağlıyor.
Böylece çok sayıda hak sahibini ve taşınmazı ilgilendiren kentsel dönüşüm projelerinde şeffaf, izlenebilir ve veri temelli değerleme yaklaşımının taraflar arasındaki uzlaşmaya katkı sağlaması hedefleniyor.
İstanbul’daki riskli yapı stokunun büyüklüğü dikkate alındığında, kentsel dönüşümün başarısı yalnızca binaların yenilenmesine değil, hak sahiplerinin süreçte kendilerini güvende hissetmesine de bağlı olacak. Bu noktada doğru ve şeffaf değerleme, dönüşümün önündeki en önemli uzlaşma başlıklarından biri olarak öne çıkıyor.
İstanbul’da kentsel dönüşüm için kritik uyarı! Uzlaşmanın anahtarı doğru değerleme.. yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
