Konut fiyatlarındaki yükseliş, yüksek kredi maliyetleri ve artan peşinat ihtiyacı, gençlerin ev sahibi olmasını her geçen gün daha zor hale getiriyor. ABD’de yapılan araştırmalar da genç yetişkinlerin konut piyasasına girişinin giderek güçleştiğini ortaya koyarken, Türkiye’de ise Z kuşağının konut sahipliği konusunda kapsamlı ve düzenli bir veri bulunmuyor.
Geçtiğimiz haftalarda New York Times’ta yayımlanan bir analiz, konut piyasasında gençlerin yaşadığı sıkıntıyı çarpıcı biçimde ortaya koydu. Buna göre 35 yaşın altındaki genç yetişkinlerin yaklaşık üçte biri hâlâ anne ve babasıyla birlikte yaşıyor. Üstelik bu oran yeniden pandemi döneminde görülen seviyelere yaklaşmış durumda.
ABD’deki tabloyu destekleyen bir başka araştırma ise Realtor.com tarafından yayımlandı. Temmuz ayında açıklanan verilere göre, gençlerin konut piyasasına girişinde önemli rol oynayan ve görece uygun fiyatlı “starter home” olarak tanımlanan konutların sayısı 2019’a göre yaklaşık 300 bin azaldı.
Üstelik bu konutları satın alabilmek için gereken yıllık gelir de ciddi şekilde yükseldi. 2019’da yaklaşık 43 bin dolar olan gerekli yıllık gelir, bugün 78 bin dolara kadar çıktı.
Türkiye’de Z kuşağı için tablo nasıl?
Türkiye açısından ABD’deki verilerle birebir bir karşılaştırma yapmak mümkün değil. Bunun temel nedeni, konut satış istatistiklerinde alıcıların yaş gruplarını düzenli biçimde takip etmeye imkân veren kapsamlı bir veri setinin bulunmaması.
Bu nedenle Türkiye’de kaç Z kuşağı mensubunun ailesiyle yaşadığı, gençlerin toplam konut satışları içerisindeki payının ne olduğu ve bu oranın son 5 ya da 10 yılda nasıl değiştiği net biçimde ortaya konulamıyor.
Ancak konut piyasasındaki mevcut koşullar, gençlerin karşı karşıya olduğu finansal engelleri anlamak açısından önemli ipuçları veriyor.
Konut sahibi olmanın hesabı değişti
Türkiye’de uzun yıllar boyunca konut sahibi olmanın formülü büyük ölçüde aynıydı. Gençler belirli bir miktar tasarruf ediyor, çoğu zaman aile desteğiyle peşinatı tamamlıyor ve kalan tutarı banka kredisiyle finanse ediyordu.
Düzenli bir gelire ve yeterli peşinata sahip olanlar için bu yöntem uygulanabilir bir seçenekti.
Ancak bugün kariyerinin başındaki bir genç için aynı hesabı yapmak çok daha zor.
Konut fiyatları yükseldikçe ihtiyaç duyulan peşinat miktarı artıyor. Kredi faizlerinin yüksek olması ise aylık taksitlerin hane gelirindeki payını büyütüyor. Gençler bir yandan para biriktirmeye çalışırken diğer yandan satın almak istedikleri konutun fiyatının yükselmesiyle karşı karşıya kalıyor.
Böylece ortaya önemli bir sorun çıkıyor: Tasarruf eden genç, hedefine yaklaşmaya çalışırken satın almak istediği konutun fiyatı da aynı hızda veya daha hızlı yükseliyor.
Bu nedenle gençlere yalnızca “daha fazla tasarruf edin” demek, sorunun tamamını çözmeye yetmiyor.
Ev sahibi olmak için evin tamamını almak şart mı?
Burada konut finansmanında alternatif modellerin önemi ortaya çıkıyor.
Asıl tartışılması gereken sorulardan biri şu: Bir konuta sahip olmanın ilk adımı neden mutlaka o konutun yüzde 100’ünü satın almak olsun?
Örneğin 8 milyon TL değerindeki bir konutu satın almak için yeterli birikimi bulunmayan ancak 800 bin TL’si olan bir genç neden konutun yüzde 10’luk payıyla sisteme dahil olamasın?
Dünyada “shared ownership” yani paylaşımlı konut modelleri tam da bu yaklaşım üzerine kuruluyor. Bu sistemlerde hane, konutun belirli bir bölümünü satın alırken kalan bölüm için kullanım bedeli ödüyor. Gelir ve tasarruf imkânları arttıkça mülkiyet payını zaman içerisinde yükseltebiliyor.
Böylece konut sahibi olmak, tek seferde aşılması gereken büyük bir finansal engel olmaktan çıkıyor ve zamana yayılan bir sürece dönüşüyor.
Türkiye’nin bu modeli birebir uygulaması gerekmiyor. Ancak benzer yaklaşımların mevcut finansal sistem içerisinde nasıl geliştirilebileceği tartışılabilir.
Konut finansmanında alternatif kanallar büyüyor
Türkiye’de son yıllarda banka kredilerine erişimin zorlaşması, konut finansmanında farklı modellerin öne çıkmasına da neden oldu.
Tasarruf finansman şirketlerinin büyümesi, gayrimenkul yatırım fonlarının yaygınlaşması, proje gayrimenkul yatırım fonlarının sisteme dahil edilmesi ve gayrimenkul sertifikalarının yeniden gündeme gelmesi bu dönüşümün önemli örnekleri arasında yer alıyor.
Bunun yanında gayrimenkul geliştiricilerinin sunduğu uzun vadeli ve farklı ödeme planları da konut alıcıları açısından daha görünür hale geldi.
Bu modellerin hukuki ve finansal yapıları birbirinden farklı olsa da ortak bir noktaları bulunuyor: Konut finansmanı artık yalnızca “peşinat + banka kredisi” formülünden ibaret değil.
Sermaye piyasası araçlarının da gençlerin konuta erişimi açısından yeniden değerlendirilmesi mümkün.
Gayrimenkulün küçük paylara bölünerek yatırımcılara sunulması yatırım tarafında zaten mümkün. Asıl önemli mesele ise yatırım amacıyla gayrimenkulün küçük bir bölümüne sahip olmakla, kişinin içinde yaşayacağı konutun mülkiyetine zaman içerisinde ulaşması arasında işleyen bir sistem kurabilmek.
Yeni modelin çözmesi gereken sorular var
Paylaşımlı konut modelinin Türkiye’de uygulanabilmesi için yanıtlanması gereken çok sayıda soru bulunuyor.
Konutun kullanım hakkı nasıl belirlenecek? Mülkiyet payı hangi değer üzerinden artırılacak? Konutun değerlemesini kim yapacak? Satın alınmayan bölümün sahibi kim olacak?
Daha da önemlisi, genç birkaç yıl sonra başka bir şehre taşınmak veya yurtdışında yaşamak isterse sahip olduğu payı nasıl devredecek?
Bu soruların bugün için kolay ve tek bir yanıtı bulunmuyor. Ancak alternatif bir konut finansmanı modelinin geliştirilebilmesi için tüm detayların ilk günden hazır olmasını beklemek de doğru olmayabilir.
Önemli olan, bu modellerin şimdiden tartışılmaya başlanması.
Z kuşağının hayatı da konut tercihlerini değiştiriyor
Z kuşağının çalışma ve yaşam alışkanlıkları önceki kuşaklardan önemli ölçüde farklılaşıyor.
İş değiştirmek artık daha olağan. Kariyer nedeniyle şehir değiştirmek daha kolay hale geliyor. Başka bir ülkede eğitim almak veya çalışmak de daha fazla gencin planları arasında yer alıyor.
Bu nedenle genç yaşta uzun yıllar sürecek bir konut borcunun altına girmek herkes için ideal finansal tercih olmayabilir.
Bu durum konut sahipliğinin önemini ortadan kaldırmıyor. Aksine, ilerleyen yaşlarda barınma maliyetlerinin azaltılması ve hanehalkının servet birikiminin desteklenmesi açısından ev sahibi olmak hâlâ önemli bir hedef.
Ancak genç yaşta konut sahibi olamamak da tek başına finansal başarısızlık olarak görülmemeli.
Asıl mesele, mevcut koşullarda geleneksel yöntemlerle konut sahibi olmanın giderek zorlaşması karşısında yeni seçenekler oluşturabilmek.
Paylaşımlı konut modeli bu seçeneklerden biri olabilir. Önümüzdeki dönemde farklı finansman modellerinin de geliştirilmesi mümkün.
Dolayısıyla tartışmayı yalnızca “Gençler nasıl daha fazla tasarruf eder?” sorusuna sıkıştırmak yerine, “Gençlerin konuta erişimini kolaylaştıracak yeni finansman modelleri nasıl oluşturulabilir?” sorusuna çevirmek gerekiyor.
(Prof. Dr. Ali Hepşen’in Dünya Gazetesi internet sayfasında yayınlanan “Z kuşağı nasıl ev sahibi olacak?” başlıklı köşe yazısından uyarlanmıştır.)
Z kuşağı nasıl ev sahibi olacak? Yeni model dikkat çekiyor! yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
