Gayrimenkul yatırımında dengeler değişiyor. Uzmanlara göre arsa ve arazi yatırımında artık yalnızca merkeze yakınlık ya da düşük fiyat yeterli değil. Ulaşım projeleri, havalimanları, sanayi bölgeleri, istihdam merkezleri ve altyapı yatırımları yeni değer haritasını şekillendiriyor. İstanbul çevresinde ise bazı bölgeler öne çıkıyor.
Gayrimenkul piyasasında yatırım tercihleri değişirken, arsa ve arazi yatırımında da yeni kriterler önem kazanıyor. Özellikle ulaşım ağlarının genişlemesi, yeni metro ve demiryolu hatları, karayolu bağlantıları ile sanayi ve istihdam merkezlerinin büyümesi, İstanbul çevresindeki bazı bölgelerin yatırım potansiyelini artırıyor.
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, gayrimenkul yatırımında bölgenin yalnızca şehir merkezine uzaklığı üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini belirterek, ulaşım ağlarına, havalimanlarına ve istihdam merkezlerine erişim süresinin giderek daha önemli hale geldiğini söyledi.
Özelmacıklı, açıklanan her ulaşım projesinin otomatik olarak bölgeye değer kazandırmayacağına da dikkat çekerek, projenin gerçekleşme düzeyi, istasyon ve bağlantı noktaları ile bölgenin imar yapısının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
Arnavutköy’de havalimanı ve metro etkisi
İstanbul’da ulaşım yatırımlarının gayrimenkul piyasasına etkisinin en fazla hissedildiği bölgelerden biri Arnavutköy olarak öne çıkıyor.
Gayrettepe–İstanbul Havalimanı–Halkalı Metro Projesi’nin Halkalı–Arnavutköy etabının hizmete girmesiyle bölgenin ulaşılabilirliği artarken, İstanbul Havalimanı çevresinde oluşan istihdam ve ticari hareketlilik de gayrimenkul talebini destekliyor.
Arnavutköy, Taşoluk ve bağlantılı gelişim bölgelerinde özellikle metroya ve mevcut yerleşim alanlarına erişebilen noktaların daha güçlü potansiyel taşıdığı belirtiliyor.
Ancak uzmanlar, yatırım kararının yalnızca Kanal İstanbul veya Yenişehir beklentisine dayandırılmaması gerektiği konusunda uyarıyor. İmar planları, su havzaları, kamulaştırma kararları ve diğer kamu kısıtlarının satın alma öncesinde parsel bazında incelenmesi gerekiyor.
İstanbul’un batısında yeni yatırım koridoru
İstanbul’un batı yönündeki gelişiminde Halkalı–Ispartakule–Çerkezköy–Kapıkule demiryolu hattı da önemli yatırımlar arasında gösteriliyor.
Bu güzergâhta Halkalı, Ispartakule ve Bahçeşehir çevresinde konut ve ulaşım odaklı gelişim dikkat çekerken, Çatalca, Silivri, Çerkezköy ve Çorlu hattında sanayi, üretim ve lojistik faaliyetleri öne çıkıyor.
Özelmacıklı, İstanbul dışına doğru genişleyen sanayi ve lojistik faaliyetlerin gayrimenkul talebini de etkilediğini belirterek, Çerkezköy ve Çorlu’daki üretim ve istihdam kapasitesinin, Çatalca ve Silivri’de ise İstanbul’a yakınlık ve görece erişilebilir fiyatların yatırımcı ilgisini desteklediğini ifade etti.
Pendik, Kurtköy ve Tuzla hattında hareketlilik
Anadolu Yakası’nda ise Pendik–Kurtköy–Tuzla hattı yatırım açısından öne çıkan bölgeler arasında yer alıyor.
Sabiha Gökçen Havalimanı, Marmaray, hızlı tren, TEM ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantılarının yanı sıra Teknopark İstanbul ile Tuzla’daki sanayi ve tersane bölgeleri, bölgedeki ekonomik hareketliliği destekliyor.
Kurtköy ve Yenişehir çevresinde konut ve kiralama talebi öne çıkarken, Tuzla’da konutun yanı sıra ticari gayrimenkul, sanayi ve lojistik kullanımlar dikkat çekiyor.
Gebze ve Darıca’da yatırımın dayanağı mevcut istihdam
İstanbul’un doğu çeperinde ise Gebze ve Darıca güçlü bir alternatif olarak gösteriliyor.
Yapımı devam eden Gebze OSB–Darıca Sahil Metro Hattı’nın Darıca Sahili, Gebze Garı, kent merkezi ve organize sanayi bölgesi arasında bağlantı sağlaması planlanıyor.
Bölgenin en önemli avantajlarından birinin, gayrimenkul talebinin yalnızca geleceğe ilişkin beklentilere değil, mevcut üretim ve istihdam kapasitesine dayanması olduğu belirtiliyor.
Metro hattının tamamlanmasıyla birlikte konut ve kiralama talebinin daha da güçlenebileceği öngörülüyor.
Arsa alırken sadece ucuz fiyata bakmayın
İstanbul çevresinde arsa ve arazi yatırımı yapmak isteyenlerin radarında Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Şile, Pendik–Tuzla çevresi ile Çerkezköy–Çorlu aksı bulunuyor.
Ancak uzmanlara göre bir ilçenin yatırım açısından öne çıkması, o bölgedeki her parselin aynı potansiyele sahip olduğu anlamına gelmiyor. Aynı mahallede hatta birbirine yakın konumda bulunan arsalar arasında bile ciddi değer ve kullanım farklılıkları ortaya çıkabiliyor.
Özelmacıklı, yatırımcıların “en ucuz” arsayı almak yerine gelecekte kullanım kabiliyeti bulunan taşınmazlara odaklanması gerektiğini belirtti.
Bu kapsamda satın alma öncesinde tapu niteliği, imar durumu, kadastro yolu, altyapı olanakları, parselin büyüklüğü ve geometrisi gibi unsurların mutlaka araştırılması gerekiyor.
Özellikle hisseli, yola cephesi bulunmayan veya yalnızca gelecekte imar geleceği iddiasıyla satışa sunulan taşınmazlarda daha dikkatli olunması gerektiği vurgulanıyor.
Açıklanan her proje arsaya değer kazandırmıyor
Arsa yatırımında en kritik konulardan biri de gerçekleşmiş projeyle yalnızca beklenti aşamasındaki projeyi birbirinden ayırmak.
Ulaşım yatırımları bölgenin erişilebilirliğini artırarak gayrimenkul değerlerini destekleyebilse de projenin yalnızca açıklanmış olması tek başına yeterli görülmüyor.
İhale ve finansman süreci, yapım çalışmalarının başlaması, istasyonların konumu ve bölgedeki imar planlarının netleşmesi yatırım kararında dikkate alınması gereken başlıklar arasında bulunuyor.
Özelmacıklı da ulaşım projesine yakınlığın tek başına yeterli olmadığını belirterek, bir hattın bölgeden geçmesinin her taşınmazın aynı oranda değerleneceği anlamına gelmediğini söyledi.
Arsa yatırımında yeni kriterler öne çıkıyor
Uzmanlara göre yeni dönemde arsa yatırımcısının yalnızca gelecekteki fiyat artışına odaklanmaması gerekiyor.
Bir taşınmazın kira potansiyeli, satış kabiliyeti, ulaşım bağlantıları, bölgedeki istihdam, altyapı yatırımları ve gerçek kullanım ihtiyacı birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle arsa yatırımında karar vermeden önce bölgesel gelişim planlarının yanı sıra taşınmazın hukuki ve teknik durumunun da ayrıntılı şekilde incelenmesi önem taşıyor.
Arsa yatırımcısının yeni rotası belli oldu! Hangi bölgeler yatırımcıların radarında? yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
