ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde doğru değerlemenin uzlaşının anahtarı olduğunu söyledi.
Türkiye genelinde deprem riski taşıyan yapı stokunun yenilenmesi gündemdeki yerini korurken, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre yalnızca İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon riskli bağımsız bölüm bulunuyor ve bunların yaklaşık 600 bininin acil dönüştürülmesi gerekiyor.
TÜİK’in Ağustos 2026 verileri de çok paydaşlı yapılaşmanın boyutunu gözler önüne seriyor: 2026’nın ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların yüzde 71,1’ini iki ve daha fazla daireli konut yapıları oluşturdu. Yüz binlerce hak sahibini doğrudan ilgilendiren bu ölçek, kentsel dönüşümde teknik zorunlulukların yanı sıra ekonomik uzlaşmanın ve adil değer dağıtımının önemini artırıyor.
Kentsel dönüşümde hak sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıkların temelinde çoğu zaman şeffaf olmayan değer tespitleri yatıyor. Aynı binada yer alsa dahi kat, cephe, metrekare, gün ışığı alma durumu, manzara ve fonksiyon gibi parametreler bağımsız bölümler arasında ciddi değer farkları yaratabiliyor.
Değerleme sürecinin taraflar arasında güven tesis eden stratejik bir rol oynadığını belirten ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal şu değerlendirmede bulundu:
“Kentsel dönüşümde en kritik eşik hak sahiplerinin sürece duyduğu güvendir. Bu güvenin sağlanması ise değerin hangi somut kriterlere dayanarak belirlendiğinin açıkça ortaya konulmasıyla mümkündür. Aynı binadaki bağımsız bölümlerin nitelikleri farklı olduğundan tek tip yaklaşımlar adaletsiz sonuçlar doğurabilir. Mevcut taşınmazların değerinin eksiksiz tespiti ve yeni projedeki paylaşımın objektif kriterlerle yapılması, ortak uzlaşı zeminini güçlendirir. Doğru değerleme, salt teknik bir rapor değil, kentsel dönüşüm uzlaşısının temel taşıdır.”
Çok daireli projelerde binlerce tapu, ruhsat, imar kaydı ve saha verisinin hatasız işlenmesi amacıyla dijital teknolojiler devreye giriyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme, operasyonel süreçlerinde Creative Solution tarafından geliştirilen SADES (Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi) platformunu kullanıyor.
Teknolojinin uzmanın yerini almadığını, aksine uzman kararını veri analitiğiyle desteklediğini vurgulayan Onursal; belge yönetimi, çapraz kontrol ve saha modellemelerinin yapay zekâ desteğiyle hızlandırıldığını, böylece uzmanların analiz ve yorumlama çalışmalarına daha fazla odaklanabildiğini kaydetti.
Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi, değerleme süreçlerinin her aşamasını dijitalleştiren dört ana bileşenden oluşuyor:
SADES Değer: Yapay zekâ algoritmaları ve bölgesel veri analizleriyle uzmanlara veri odaklı referans değer tahminleri sunar.SADES Vira: Tapu, imar, ruhsat ve yasal belgelerdeki verileri tarayarak riskli ve çelişkili alanları otomatik analiz eder.SADES 360: Değerleme uzmanlarının akıllı telefonları üzerinden taşınmazı sahada tarayarak 3 boyutlu dijital kat planı ve standart veri kayıtları oluşturmasını sağlar.SADES Radar: Hazırlanan değerleme raporlarını denetleyerek eksik, uyumsuz veya tutarsız verileri raporlama öncesinde tespit eder.
