Notte Global, Miami pazarında risksiz ve karlı bir portföy oluşturmak isteyen Türk alıcıların odaklanması gereken temel unsurları açıkladı.
Türk yatırımcıların ABD gayrimenkul sektörüne, özellikle de Güney Florida’ya olan ilgisi istatistiklere yansıdı. Miami genelinde kısa dönem kiralama ve gayrimenkul yatırımı planlayan Türk alıcılar için cazibe merkezi artık sadece güneşli iklim, popüler plajlar veya yüksek gecelik kiralama bedelleriyle sınırlı kalmıyor.
Yeni inşaat arzı, küresel talep dengesi, kredi faizleri, bina aidatları ve kısa dönem kiralama izinleri, yatırımların nihai getirisini doğrudan şekillendiriyor.
Notte Global tarafından hazırlanan Miami kısa dönem kiralama pazarı raporu, Türk yatırımcıların bölgedeki artan ağırlığını ortaya koydu. MIAMI REALTORS’ın Kasım 2025 verilerine göre Türkiye, Güney Florida’daki yeni konut projeleri, ön satışlar ve kondo dönüşüm yatırımlarında yüzde 4’lük payla uluslararası alıcılar arasında beşinci basamağa yerleşti. Aynı dönemde yabancı yatırımcıların, son 22 ayda bölgedeki yeni konut satışlarının yüzde 52’sini tek başına üstlendiği kaydedildi.
Uzmanlar, açıklanan yüzde 4’lük payın Miami’deki tüm emlak satışlarını değil, yalnızca yeni projeler ve kondo dönüşümlerindeki yabancı payını temsil ettiğinin altını çiziyor. Türk yatırımcıların satın aldığı toplam konut adedi ve yatırım tutarına ilişkin kamuya açık kesin bir veri bulunmasa da 73 farklı ülkenin yer aldığı bu rekabetçi pazarda Türkiye’nin ilk beşe girmesi, ilginin münferit alımların çok ötesine geçtiğini gösteriyor.
Türk alıcıların da parçası olduğu uluslararası talep hacmi büyümeye devam ediyor. MIAMI REALTORS’ın Ağustos 2024 ile Temmuz 2025 arasını kapsayan yıllık verilerine göre yabancı alıcılar Güney Florida’da 5 bin 300 adet konut edindi. Bölgedeki toplam yabancı işlem hacmi, bir önceki döneme kıyasla yüzde 42 genişleyerek 3,1 milyar dolardan 4,4 milyar dolara yükseldi.
Uluslararası yatırımcıların mevcut konut satışlarındaki payı yüzde 15 ile ABD ortalamasının yaklaşık yedi katı seviyesinde gerçekleşti. Miami-Dade County ise 3,2 milyar dolarlık yabancı hacmiyle bölgenin ana omurgasını oluşturdu. Yabancıların gerçekleştirdiği işlemlerde medyan konut fiyatı 558 bin 700 dolar olurken, işlemlerin yüzde 51’i peşin nakit ödemeyle tamamlandı. Pazardaki nakit ağırlığı, özellikle yüksek faizli yabancı alıcı kredisi kullanmayı planlayan yatırımcıların finansman planlamasını çok daha hassas yapmasını zorunlu kılıyor.
Notte Global’in Brickell, Wynwood, Edgewater, South Beach ve Mid-Beach bölgelerini mercek altına alan pazar analizinde, Mid-Beach yıllık ortalama 84 bin 193 dolarlık brüt ilan geliriyle zirvede yer alıyor. Bölgede ortalama gecelik fiyat 480 dolar, mevcut oda başına gelir (RevPAR) ise 231 dolar olarak kaydediliyor.
Buna karşın finansal istikrar açısından Brickell, yüzde 53’lük doluluk oranı ve 69 bin 109 dolarlık yıllık brüt geliriyle öne çıkıyor. Yıllık brüt gelir South Beach’te 60 bin 390 dolar, Wynwood’da 57 bin 23 dolar, Edgewater’da ise 53 bin 49 dolar bandında seyrediyor.
Ancak gayrimenkul uzmanları, brüt gelirin yanıltıcı olabileceği konusunda uyarıyor. Miami-Dade bölgesinde emlak vergileri, zorunlu sigortalar, yüksek bina aidatları (HOA), kısa dönem kiralama yönetim komisyonları ve bakım harcamaları kârlılığı önemli ölçüde eritiyor. Rapordaki baz modele göre, brüt gelirin ortalama yüzde 18’i tam kapsamlı mülk yönetimine, yüzde 4’ü ise periyodik bakım ve misafir sirkülasyonu giderlerine gidiyor; geriye kalan tutar ise vergi ve sabit faturalarla dengeleniyor.
Bölgesel bazda yapılan simülasyonlar, yatırım profilinin mülk seçiminde kritik olduğunu gösteriyor. Örneğin Brickell’de 735 bin dolar değerindeki 2+1 bir dairede brüt kira geliri 62 bin 105 dolar iken, işletme masrafları düşüldüğünde net işletme geliri (NOI) 16 bin 602 dolara iniyor ve kapitalizasyon oranı (cap rate) yüzde 2,3 düzeyinde kalıyor. Yüzde 60 mortgage ve yüzde 7,25 faizle borçlanan yabancı bir yatırımcı için yıllık 36 bin doları aşan kredi geri ödemesi, ilk yılı vergi öncesi eksi nakit akışıyla kapatmasına neden olabiliyor.
Mid-Beach’te ise durum geniş metrekareli ve çok odalı üniteler lehine değişiyor. 3 veya daha fazla yatak odalı, grup ve aile konaklamasına uygun dairelerde cap rate yüzde 4,9 seviyesine çıkarken, borç karşılama dengesi korunabiliyor ve kaldıraçlı toplam getiri yüzde 10,8’e kadar yükselebiliyor. Bu durum, aynı pazarda doğru ürün tipi ve doğru bölge eşleşmesinin önemini bir kez daha ortaya koyuyor.
Miami pazarında risksiz ve karlı bir portföy oluşturmak isteyen Türk alıcıların odaklanması gereken temel unsurlar şöyle sıralanıyor:
1. Yasal İzin ve Site Yönetmelikleri: Miami Beach başta olmak üzere pek çok bölgede belediye kısa dönem kiralamaya izin verse bile, apartman yönetim kuralları (HOA) bu faaliyeti tamamen yasaklayabiliyor. Alım öncesinde bina tüzüğünün yazılı olarak teyit edilmesi hayati önem taşıyor.
2. Finansman ve Sermaye Tercihi: Yabancılara uygulanan mortgage faizleri, küçük ve standart dairelerin ilk yıllardaki nakit akışını olumsuz etkileyebiliyor. Bu nedenle özkaynak ağırlıklı veya tamamen nakit alımlar, operasyonel kârın doğrudan kasaya kalmasını sağlıyor.
3. Profesyonel Operasyon Yönetimi: Kısa dönem kiralama gelirleri, yönetimin kalitesine göre beş kata kadar fark edebiliyor. Mid-Beach örneğinde alt segmentteki bir mülk yılda yaklaşık 30 bin dolar kazanırken, doğru fiyatlama, profesyonel tanıtım ve kusursuz misafir yönetimi sunan üst yüzde 10’luk portföylerde bu rakam 169 bin doları aşabiliyor.
YABANCI SERMAYE GİRİŞİ 4,4 MİLYAR DOLARA ULAŞTI
