İpotekli konut satın alırken yapılan ödeme, alıcı için ciddi hukuki risk oluşturabiliyor. Uzmanlar, ipoteğin kapatılması için gereken tutarın bankadan yazılı olarak teyit edilmesini, paranın satıcı veya emlakçı yerine doğrudan bankaya yatırılmasını ve tapu devriyle ödemenin aynı gün tamamlanmasını öneriyor.
Konut satın alırken tapu üzerindeki ipotek, alıcıların en fazla dikkat etmesi gereken hukuki konuların başında geliyor. İpotekli bir taşınmazın satılmasına hukuken engel bulunmazken, ödemenin yanlış kişiye yapılması veya tapu devrinin gerçekleşmesinden önce taşınmaza haciz gelmesi, alıcıyı uzun sürebilecek hukuki süreçlerle karşı karşıya bırakabiliyor.
Gayrimenkul hukukçuları, özellikle ipotekli konut alımında satıcıya ya da emlakçıya doğrudan ödeme yapılmaması gerektiğine dikkat çekiyor. Uzmanlara göre en güvenli yöntem, ipoteğin kapatılması için gereken tutarın bankadan yazılı olarak öğrenilmesi ve ödemenin doğrudan ilgili bankaya yapılması.
“Parayı ödeyip yıllarca dava bekleyebilirsiniz”
Gayrimenkul Hukukçusu Murat Tezcan, ipotekli konut satışlarında asıl sorunun taşınmazın satılabilmesinden çok ödemenin nasıl gerçekleştirildiğinde ortaya çıktığını belirtti.
Tezcan, uygulamada bazı alıcılara “Siz ipoteği kapatın, tapuyu hemen hallederiz” denildiğini, alıcının da buna güvenerek ödeme yaptığını söyledi. Ancak satışın gerçekleşmemesi veya tapu devrinden önce taşınmaza haciz gelmesi halinde alıcının ödediği parayı geri almak için dava açmak zorunda kalabileceğini ifade etti.
Bu tür durumlarda alıcının elinde, sonucunu beklemesi yıllar sürebilecek bir hukuki süreç kalabileceği uyarısında bulundu.
İpotek sadece konut kredisini kapsamıyor olabilir
İpotekli konut alırken dikkat edilmesi gereken bir diğer konu ise “limit ipoteği”.
Tezcan, bankaların ipotekleri çoğu zaman limit ipoteği şeklinde kurabildiğini belirterek, bunun yalnızca konut kredisi borcunu değil, satıcının aynı bankadaki farklı borçlarını da kapsayabileceğini söyledi.
Bu kapsamda satıcının kredi kartı veya ticari kredi gibi başka borçlarının da ipotek kapsamında bulunabileceğine dikkat çeken Tezcan, alıcı kendisine bildirilen kredi borcunu ödese bile bankanın ipoteği kaldırmayabileceğini vurguladı.
Dolayısıyla yalnızca satıcıdan alınan borç bilgisine güvenmek yerine, bankadan ipoteğin kaldırılması için gereken toplam tutarın yazılı şekilde teyit edilmesi önem taşıyor.
Ödeme doğrudan bankaya yapılmalı
Uzmanların ipotekli konut alıcılarına yönelik en önemli uyarılarından biri ödeme aşamasına ilişkin.
İpoteğin kapatılması için gereken tutarın satıcıya veya emlakçıya değil, doğrudan bankaya yatırılması öneriliyor. Böylece ödemenin hangi borcu kapattığı ve ipoteğin kaldırılması için yeterli olup olmadığı konusunda daha güvenli bir işlem yapılması amaçlanıyor.
Tezcan, en güvenli yöntemin ipoteğin kaldırılması ile tapu satışının aynı gün gerçekleştirilmesi olduğunu belirtti. Kredi kullanılarak yapılan konut alımlarında ise bankaların süreci tek işlem halinde organize edebildiğine dikkat çekti.
Güvenli Ödeme Sistemi riski azaltıyor
İpotekli konut alımlarında gündeme gelen bir diğer güvenlik yöntemi ise Güvenli Ödeme Sistemi.
Sistem kapsamında para, tapu devri gerçekleşene kadar bloke olarak tutuluyor. Böylece alıcının ödediği bedelin tapu devri gerçekleşmeden doğrudan satıcıya geçmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Uzmanlara göre özellikle ipotekli taşınmazlarda ödeme ve tapu işlemlerinin aynı gün tamamlanması, alıcının satış sürecinde karşılaşabileceği risklerin azaltılması açısından önem taşıyor.
“Borcu devraldım” demek ipoteği kaldırmıyor
İpotekli bir konutun borcunun alıcı tarafından üstlenilmesi de tarafların kendi aralarında yapacağı anlaşmayla tek başına yeterli olmuyor.
Tezcan, borcun devralınmasının ancak bankanın onayıyla mümkün olabileceğini belirterek, banka kabul etmediği sürece borçlu tarafın satıcı olmaya devam edeceğini ve ipoteğin taşınmaz üzerinde kalacağını ifade etti.
Bu nedenle ipotekli konut satın alacakların, satıcının beyanıyla yetinmeden bankadan borç ve ipotek durumunu yazılı olarak teyit etmesi, ödemeyi doğrudan bankaya yapması ve tapu devriyle ödeme sürecini mümkün olduğunca aynı işlem içinde tamamlaması önem taşıyor.
İpotekli konut alacaklara kritik uyarı: Parayı satıcıya değil bankaya yatırın! yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
