2026 yılı için gayrimenkul piyasasının beklentilerden farklı geliştiğini söyleyen gayrimenkul danışmanı Serap Taşçı, satışların olduğunu ama karar verme sürecinin değiştiğini söyleyerek piyasayla ilgili değerlendirmelerde bulundu.
Gayrimenkul danışmanı Serap Taşçı, Ekim ayı yazısında 2026 gayrimenkul piyasasını kaleme aldı. Piyasadaki hareketliliği değerlendiren Taşçı, piyasada beklenilenlerin olmadığını söyledi. Peki gayrimenkul piyasası durdu mu? İşte Serap Taşçı’nın o yazısı…
Yılın başında 2026 için gayrimenkul piyasasına ilişkin beklentiler daha farklıydı. Özellikle yılın ikinci yarısıyla birlikte ertelenen talebin yeniden harekete geçeceği, sonbahar aylarında satışların hızlanacağı ve finansmana erişimde yaşanacak olası iyileşmelerin piyasaya hareket getireceği düşünülüyordu.Ancak yılın son çeyreğine girerken tablo, önceki yıllarda alışık olduğumuz hareketlilikten farklı. Burada bence doğru soru “Gayrimenkul piyasası durdu mu?” değil.Asıl soru şu:Piyasa gerçekten durdu mu, yoksa alıcı ve satıcının davranışı mı değişti?Verilere baktığımızda ikinci ihtimal çok daha güçlü görünüyor.Ağustos sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut satışları 950 bin 529 seviyesinde. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,8’lik bir gerilemeye işaret ediyor. Ancak aynı dönemde ipotekli satışların yüzde 27,6 oranında artmış olması dikkat çekici. Ağustos ayında ipotekli satışların toplam içindeki payı da yüzde 17,4 seviyesinde.Yani ortada “kimse ev almıyor” diyebileceğimiz bir tablo yok.Satış var. Talep var. Ancak karar verme süreci değişti.
Kredi Var ama Herkes için Erişilebilir DeğilBugün piyasayı anlamanın en önemli noktalarından biri finansman.Konut kredisi tamamen ortadan kalkmış değil. Fakat geçmişteki anlamıyla ucuz ve kolay erişilebilir kredi de yok.Bu nedenle alıcı artık yalnızca “Bu ev güzel mi?” diye bakmıyor.“Bu evin fiyatı bütçeme uygun mu?”“Aylık ödeme gücüm ne?”“Bugün almak mı, biraz daha beklemek mi daha doğru?”“Alternatif olarak kirada kalmaya devam edersem ne olur?”gibi soruların tamamını birlikte değerlendiriyor. Bu da satış kararını doğal olarak uzatıyor.
Sahada benim de en çok gözlemlediğim değişimlerden biri bu husustur. Alıcının tamamen ortadan kaybolmuş olduğunu söylemek doğru değil daha seçici hale geldiğini söylemek doğru olur.Eskiden birkaç alternatif gördükten sonra karar veren müşteri, bugün çok daha fazla karşılaştırma yapıyor. Fiyatı, konumu, binanın özelliklerini, aidatı, kira getirisini ve finansman maliyetini birlikte değerlendiriyor.Dolayısıyla bugün bir gayrimenkulün satılabilmesi için yalnızca “iyi bir ev” olması yeterli değil.Doğru fiyatta, doğru müşterinin bütçesinde ve doğru gerekçeyle sunulması gerekiyor.
Piyasanın bir diğer önemli tarafı ise satıcılar.Enflasyonun yüksek olduğu bir ortamda gayrimenkul sahibinin fiyatını artırmak istemesianlaşılabilir. Ancak burada kritik bir ayrım var: Enflasyonun yüksek olması, her gayrimenkulün aynı oranda değer kazanacağı anlamına gelmiyor.Bugün yanlış fiyatla piyasaya çıkan bir gayrimenkul, geçmişte olduğu gibi yalnızcabekleyerek değer kazanmaz.Aksine, fiyat piyasanın üzerinde kaldıkça pazarlık gücü azalır.Çünkü alıcı artık daha fazla alternatif görüyor ve doğru fiyatlı başka bir gayrimenkule yönelmekten çekinmiyor.Bu nedenle 2026’nın bize öğrettiği önemli derslerden biri şu: Gayrimenkulde fiyatı yalnızca satıcının beklentisi değil, alıcının ödeme gücü belirliyor.
Bir başka önemli değişim de konut tiplerinde yaşanıyor.Bugünün koşullarında gerçek ihtiyaca cevap veren, toplam fiyatı daha ulaşılabilir olan konutlar daha dirençli.
Özellikle 2+1 ve makul fiyatlı 3+1’ler, ailelerin temel konut ihtiyacına cevap vermeleri nedeniyle öne çıkıyor.1+1’lerde ise lokasyon, kira getirisi ve toplam satın alma bedeli çok daha belirleyici.Büyük metrekareli ve yüksek fiyatlı konutlarda ise alıcı havuzu daraldığı için pazarlama süresi uzayabiliyor.Bu nedenle artık “Konut piyasası hareketli mi?” sorusundan önce,
“Hangi konut piyasada hareketli?” diye sormamız gerekiyor.Çünkü gayrimenkul piyasası tek bir piyasadan oluşmuyor.Her lokasyonun, her fiyat segmentinin ve her konut tipinin kendi dinamiği var.
Yılın son üç ayına girerken benim beklentim, piyasada bir anda büyük bir sıçramadan çok seçici ve gerçek ihtiyaca dayalı işlemlerin devam etmesi yönünde.Özellikle doğru fiyatlanmış, alıcının bütçesine hitap eden ve finansman koşullarıyla uyumlu portföylerin daha hızlı sonuçlanacağını düşünüyorum.Çünkü bugün piyasada bekleyen ciddi bir ihtiyaç var.Fakat bu ihtiyacın tamamı hemen satın alma kararına dönüşmüyor.Fiyat, finansman ve güven aynı noktada buluştuğunda işlem gerçekleşiyor.Dolayısıyla yılın son çeyreğinde gayrimenkul sektörünün asıl meselesi “piyasa ne zaman açılacak?” sorusu olmamalı.Bence asıl mesele:Bugünün koşullarında hangi gayrimenkul gerçekten satılabilir?
Tam da bu noktada gayrimenkul danışmanlığının önemi daha fazla ortaya çıkıyor.Piyasanın hızlı olduğu dönemlerde iyi bir ilan ve geniş bir alıcı ağı satış için yeterli olabilir.Ancak seçici piyasalarda danışmanın görevi yalnızca ilanı yayınlamak değil.Doğru fiyatı belirlemek, doğru alıcıyı bulmak, satıcıya piyasanın gerçeklerini anlatmak ve iki tarafı aynı noktada buluşturmak gerekiyor.Ben sahada artık başarının yalnızca kaç portföy aldığımızla ölçülmemesi gerektiğini düşünüyorum.
Asıl başarı;Kaç doğru fiyatlama yaptık?Kaç gerçek alıcıya ulaştık?Kaç nitelikli teklif aldık?Ve kaç işlemi sonuca ulaştırdık?sorularının cevaplarında.
Piyasa Durmadı, Davranış Değişti2026’nın bize gösterdiği belki de en önemli gerçek bu.Alıcı yok değil.Satıcı yok değil.İhtiyaç yok değil.Ancak herkes daha fazla hesap yapıyor, daha fazla bekliyor ve daha fazla karşılaştırıyor.Bu nedenle gayrimenkulde artık yalnızca “piyasa ne zaman hareketlenecek?” diye beklemek yerine, mevcut piyasayı doğru okumak gerekiyor.Benim için 2026’nın özeti şu:Piyasa durmadı, davranış değiştirdi.Ve bu yeni davranış biçiminde kazananlar, piyasanın eski hızının geri dönmesini bekleyenler değil; bugünün alıcısını, bugünün bütçesini ve bugünün gerçek fiyatını doğru okuyabilenler olacak.
Piyasa Durmadı, Davranış Değişti
Satıcı Tarafında da Beklentiler Değişmeli
Her Konut Aynı Hızda Hareket Etmiyor
2026’nın son üç ayı ne getirecek?
Gayrimenkul Danışmanının Rolü de Değişiyor
