İlgili düzenlemeye göre, tarafların belirleyeceği artış oranı bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Kira artış oranı, yenilenen sözleşme döneminde kira bedeline yapılabilecek azami zam oranını belirler. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artışın yasal çerçevesi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile çizilmiştir.
Bu kapsamda artış hesaplamalarında TÜİK tarafından açıklanan aylık ya da yıllık enflasyon değil, son 12 ayın TÜFE ortalaması baz alınır. Sözleşmede yasal sınırdan daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa geçerli olan bu düşük orandır; ancak belirlenen oran tavan sınırın üzerindeyse artış yasal üst sınır ile sınırlandırılır.
Kira zammı her kiracı için aynı ayda değil, her bir sözleşmenin kendi yenilenme tarihinde devreye girer. Yeni dönem bedeli hesaplanırken mevcut kira tutarı, yenileme tarihi, sözleşme şartları ve ilgili ayın yasal tavanı birlikte değerlendirilir.
Kira bedelinin güncellenmesinde sözleşme maddeleri ve yasal sınırlar belirleyicidir. Taraflar sözleşmede serbestçe bir artış oranı belirleyebilse de bu oran yasal tavanı geçemez:
– Sözleşme oranı yasal tavanın altındaysa: Örneğin yasal üst sınır %30 iken sözleşmede %20 artış maddesi varsa, %20 oranı uygulanır.- Sözleşme oranı yasal tavanın üzerindeyse: Sözleşmede %40 artış öngörülse dahi o ayki yasal tavan %30 ise zam en fazla %30 olabilir.
Sözleşmede artışa dair herhangi bir hüküm yer almıyorsa taraflar ortak bir karara varabilir. Anlaşma sağlanamaması halinde konu yargıya taşınabilir; hâkim, kiralanan mülkün durumunu ve emsal değerleri gözeterek 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek biçimde yeni kira tutarını belirler.
Beş yılı dolduran veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise emsal kira tespiti gibi farklı yasal düzenlemeler uygulanır.
KİRA ARTIŞINDA ESAS ALINAN KRİTERLER
