Türkiye’de ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008’de 4 kişiyken 2025’te 3,08 kişiye geriledi. Tek kişilik hanelerin oranı yüzde 20,5’e yükselirken, kentleşme ve finansmana erişim koşulları konut piyasasının dinamiklerini değiştiriyor. Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, konut ihtiyacının yalnızca nüfus artışıyla açıklanamayacağını belirterek, üretim kadar doğru lokasyonun ve konuta erişilebilirliğin de önem kazandığını vurguladı.
Türkiye’de değişen aile yapısı, artan bağımsız hane sayısı ve kentleşme, konut ihtiyacını yeniden şekillendiriyor. Konut satışları ve üretim rakamları artarken ev sahipliği oranındaki değişimin aynı hızda gerçekleşmemesi, piyasada yalnızca arz miktarına değil, konutların kimler tarafından ve hangi koşullarda kullanılabildiğine de bakılması gerektiğini ortaya koyuyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 yılında Türkiye’de fertlerin yüzde 57,1’i kendi evinde yaşarken yüzde 27’si kiracı olarak hayatını sürdürüyor. Lojmanda oturanların oranı yüzde 0,9 olurken, kendi konutunda yaşamayan ancak kira da ödemeyenlerin oranı yüzde 15’e ulaşıyor.
Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, kira ödemeden yaşayanların önemli bir bölümünün ailesine ait konutlarda oturduğuna dikkat çekerek, mülkiyetin belirli aileler ve kuşaklar içinde yoğunlaşabildiğini belirtti.
Çelik, gençlerin konut piyasasındaki durumunu değerlendirirken yalnızca ev sahibi veya kiracı ayrımına bakmanın yeterli olmadığını, aile mülkiyetine erişim ve kuşaklar arası desteğin de dikkate alınması gerektiğini ifade etti.
Haneler küçülüyor, bağımsız konut ihtiyacı artıyor
Türkiye’de ortalama hanehalkı büyüklüğü 2008’de 4 kişiyken 2025’te 3,08 kişiye düştü. Toplam hanehalkı sayısı 26 milyon 977 bin 795’e ulaşırken, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yüzde 20,5’e yükseldi.
Boşanmalar, tek ebeveynli ailelerin artması ve aile kurma yaşındaki değişim de hane yapısını dönüştüren unsurlar arasında yer alıyor. TÜİK’in 2025 yılı verilerine göre boşanan çiftlerin sayısı 193 bin 793’e, kaba boşanma hızı ise binde 2,26’ya çıktı. Ortalama ilk evlenme yaşı kadınlarda 26, erkeklerde 28,5 olarak kaydedildi.
Ahmet Çelik, hanelerin küçülmesinin aynı nüfus içinde daha fazla bağımsız yaşam alanına ihtiyaç duyulması anlamına geldiğini belirterek, konut ihtiyacının artık yalnızca nüfus artışı üzerinden değerlendirilemeyeceğini vurguladı.
Çelik’e göre hane sayısındaki artış, yeni hanelerin hangi yaşta kurulduğu ve bu hanelerin ne zaman konut sahibi olabildiğiyle birlikte ele alınmalı. Bu değişkenler, konut talebinin yanı sıra ev sahipliği oranını da doğrudan etkiliyor.
Tek kişilik haneler konut talebini çeşitlendiriyor
Tek kişilik hanelerin toplam haneler içindeki payı yüzde 20,5’e yükselirken, çekirdek ailelerin payı da geriliyor. TÜİK verilerine göre çekirdek ailelerden oluşan hanelerin oranı 2014’te yüzde 67,4 iken 2025’te yüzde 62,7’ye düştü. Çekirdek aile bulunmayan ve birden fazla kişinin birlikte yaşadığı hanelerin payı ise aynı dönemde yüzde 2,1’den yüzde 3,3’e çıktı.
Bu dönüşüm, konut ihtiyacını yalnızca adet bakımından değil, büyüklük, oda sayısı, ortak alanlar ve sunulan hizmetler açısından da farklılaştırıyor.
Çelik, tek başına yaşayanlar, tek ebeveynli aileler ve farklı yaş gruplarının birbirinden farklı konut beklentileri bulunduğunu belirterek, gayrimenkul sektörünün yalnızca kaç konut üretileceğine değil, hangi kullanıcıların ihtiyaçlarına cevap verileceğine de odaklanması gerektiğini söyledi.
Konut talebinde lokasyon belirleyici oluyor
TÜİK’in 2025 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun yüzde 93,6’sı il ve ilçe merkezlerinde yaşıyor. Kentleşmenin etkisiyle konut talebi ülke geneline eşit dağılmıyor. Bu durum, mevcut konut stokunun büyüklüğü kadar hangi bölgelerde bulunduğunu da önemli hale getiriyor.
Çelik, bazı bölgelerde konut fazlası yaşanırken başka bölgelerde güçlü talep ve sınırlı arzın aynı anda görülebildiğini belirtti.
Gayrimenkul yatırımlarında kent, bölge ve hatta yaşam merkezi ölçeğinde değerlendirme yapılmasının önemine işaret eden Çelik, nüfus hareketlerinin ve yeni hanelerin konuta erişim koşullarının önümüzdeki dönemde sektörün yönünü belirleyeceğini kaydetti.
Konut üretimi artıyor ancak net stok aynı ölçüde büyümeyebiliyor
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan yapıların yeniden inşa edilmesi, konut üretiminin bir bölümünün yeni arz oluşturmaktan çok mevcut stokun yenilenmesine hizmet etmesine neden oluyor. Afetler nedeniyle kullanılamaz hale gelen yapılar da net konut stokunu etkiliyor.
Öte yandan boş konut olarak değerlendirilen bütün dairelerin piyasada kullanılabilir durumda olduğu söylenemiyor. Yazlıklar, satış veya kiralama sürecindeki konutlar ve miras nedeniyle kullanılmayan daireler de boş konut hesaplamalarına dahil olabiliyor.
Çelik, konut üretimi ile net stok artışının birbirinden ayrılması gerektiğini belirterek, üretilen konut sayısının yanında mevcut stoka gerçekten ne kadar yeni kapasite eklendiğinin ve boş konutların ne kadarının kullanılabilir olduğunun da incelenmesi gerektiğini ifade etti.
Konut satışlarının üçte ikisi ikinci el
TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde 2025 yılında 1 milyon 688 bin 910 konut satıldı. Bu satışların 540 bin 786’sı ilk el, 1 milyon 148 bin 124’ü ise ikinci el konutlardan oluştu. Böylece toplam satışların yaklaşık üçte ikisi mevcut konut stokunun el değiştirmesiyle gerçekleşti.
Çelik, satış rakamlarındaki yükselişin tek başına konuta erişimin kolaylaştığını göstermediğine dikkat çekti. İlk kez ev alacakların finansmana ulaşabilmesi ve konut fiyatlarının hane gelirlerine oranı da erişilebilirlik açısından belirleyici unsurlar arasında yer alıyor.
Gayrimenkul piyasasının sağlıklı değerlendirilebilmesi için toplam satışların yanı sıra ilk el konut üretiminin, yeni hane oluşumunun ve bölgesel ihtiyaçların da dikkate alınması gerekiyor.
Finansmana erişim, ilk kez ev alacakları zorluyor
Konut kredilerine erişimde yaşanan güçlükler, mevcut konut sahipleri ile ilk kez ev alacaklar arasındaki farkın açılmasına yol açabiliyor. Konut fiyatlarındaki artış, özellikle yeterli birikimi bulunmayan hanelerin mülkiyete erişimini zorlaştırıyor.
Çelik, konut stokunun büyümesinin mülkiyetin daha geniş bir kesime yayılmasını kendiliğinden sağlamadığını belirterek, konuta erişim sorununun arzın yanı sıra hane gelirleri ve finansman koşullarıyla birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
Konut yatırım aracı olarak öne çıkıyor
Yüksek enflasyon dönemlerinde konut, barınma ihtiyacının yanı sıra birikimleri koruma ve değer saklama aracı olarak da tercih ediliyor. Ancak bir kişinin veya hanenin ikinci ya da üçüncü konutunu satın alması, toplam konut stokunu artırsa bile mülkiyetin daha fazla haneye yayılmasını sağlamayabiliyor.
Bu nedenle konut arzındaki artış ile ev sahipliğinin yaygınlaşması farklı göstergeler olarak değerlendiriliyor. Konut üretiminin barınma ihtiyacına ne ölçüde karşılık verdiği, fiyatların gelirlerle uyumu ve yeni hanelerin piyasaya erişimi de önem taşıyor.
Ev sahipliği oranındaki değişim uzun vadede ortaya çıkıyor
Ev sahipliği oranı, yalnızca belirli bir yılda üretilen veya satılan konut sayısıyla açıklanamıyor. Hanelerin kurulması, ekonomik açıdan güçlenmesi, konut satın alabilecek birikime ulaşması ve mülkiyetin kuşaklar arasında devredilmesi zaman alan süreçler olarak öne çıkıyor.
Çelik, konut politikalarının ve üretim rakamlarının etkisinin ev sahipliği oranına aynı yıl içinde doğrudan yansımayabileceğini belirterek, göstergenin demografik ve ekonomik değişimlerle birlikte uzun vadeli değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
Gayrimenkul sektöründe yeni dönem: Doğru konut, doğru lokasyon
Türkiye’de konut piyasasının geleceğini yalnızca üretim miktarı belirlemeyecek. Hanelerin küçülmesi, kentleşme, mülkiyetin kuşaklar arasında dağılımı, konutun yatırım aracı olarak kullanılması ve finansmana erişim koşulları da sektörün yönünü şekillendirecek.
Ahmet Çelik, gayrimenkul sektörünün temel sorumluluğunun yalnızca yeni konut üretmek olmadığını belirterek, değişen demografik yapıya ve ekonomik koşullara uygun projeler geliştirmenin önemine dikkat çekti.
Çelik’e göre önümüzdeki dönemde sektörün başarısı, yalnızca kaç konut üretildiğiyle değil, bu konutların doğru lokasyonda geliştirilmesi, farklı hane ve gelir gruplarının ihtiyaçlarına cevap vermesi ve konuta erişilebilirliği ne ölçüde desteklediğiyle değerlendirilecek.
(Haber: İHA)
Sinpaş GYO’dan konut piyasası değerlendirmesi: Türkiye’de haneler küçülüyor, konut ihtiyacı büyüyor.. yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
