Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelleriyle ilgili milyonlarca kiracıyı ve mülk sahibini ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ödenen bedelin emsal ve rayiç kiraların belirgin şekilde altında kalıp kalmadığının araştırılması gerektiğine hükmetti.
Kararla birlikte, kira tespitinde yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakılmasının yeterli olmadığı ortaya konuldu. Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve sonradan imzalanan sözleşmenin niteliğinin de değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti.
22 bin liralık kira için 39 bin lira talep edildi
İstanbul’da 2005 yılında bir iş yerini kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kira bedelinin bölgedeki emsal kiraların oldukça altında kaldığını ileri sürerek mahkemeye başvurdu.
Mülk sahibi, bölgede kira bedellerinin yükseldiğini belirterek aylık kiranın 39 bin liraya çıkarılmasını talep etti.
Ancak sulh hukuk mahkemesi davayı reddetti. Mahkeme, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekerek dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini değerlendirdi.
Bu nedenle kira bedelinin “hak ve nesafet” kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar veren mahkeme, sözleşmede yer alan kira artış hükmünün uygulanması gerektiğine hükmetti.
Dosya Yargıtay’a taşındı
Mülk sahibinin karara yaptığı istinaf başvurusu da reddedilince uyuşmazlık Yargıtay’ın önüne geldi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka uygun bulmadı ve bozdu.
Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekerek 2018 yılında imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının öncelikle belirlenmesi gerektiğini vurguladı.
“Son sözleşmenin tarihi tek başına yeterli değil”
Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira bedeline ilişkin düzenlemeler hatırlatıldı.
Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerli oluyor.
Ancak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde farklı kriterler devreye giriyor. Bu aşamada emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ekonomik koşullar dikkate alınıyor.
Yargıtay ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğine ilişkin yasal düzenlemeye de dikkat çekti.
2018’de imzalanan sözleşme mercek altına alınacak
Daire, uyuşmazlığın çözümü açısından 2018 yılında imzalanan sözleşmenin hukuki niteliğinin belirlenmesinin kritik olduğuna işaret etti.
Dosyadaki iddialara göre 2018 tarihli sözleşme yeni bir kira ilişkisi başlatmak amacıyla değil, 2005 yılında başlayan mevcut kira ilişkisinin yazılı hale getirilmesi ve kira bedelinin güncellenmesi amacıyla düzenlendi.
Yargıtay, bu iddiaların ve tarafların sunduğu delillerin mahkeme tarafından ayrıntılı biçimde incelenmesi gerektiğine karar verdi.
Emsal kiralar bilirkişiyle karşılaştırılacak
Yargıtay’ın bozma kararında yalnızca sözleşmenin tarihi değil, mevcut kira bedelinin bölgedeki rayiçlere uygun olup olmadığı da inceleme konusu yapıldı.
Buna göre mahkemenin, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç kira değerlerini yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi aracılığıyla araştırması gerekiyor.
Eğer mevcut kira bedelinin rayiç seviyeye uygun olduğu belirlenirse, ilgili dönem için sözleşmede yer alan artış hükmünün uygulanması söz konusu olacak.
Ancak kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kaldığının tespit edilmesi ve diğer yasal şartların da oluşması halinde kira bedelinin “hak ve nesafete” göre yeniden belirlenmesi gündeme gelecek.
5 yıl hesabında kira ilişkisinin başlangıcı önemli
Yargıtay’ın kararı, özellikle kira sözleşmelerinde 5 yıllık sürenin nasıl hesaplanacağı açısından dikkat çekti.
Daire, sonradan imzalanan bir sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olmasının tek başına kira tespit talebinin değerlendirilmesine engel oluşturmayabileceğine işaret etti.
Bu kapsamda ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, taraflar arasındaki toplam kira ilişkisinin süresi ve daha sonra imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığı birlikte değerlendirilecek.
Böylece Yargıtay, kira tespit davalarında yalnızca son sözleşmenin imza tarihine bakılarak otomatik biçimde “5 yıl dolmadı” sonucuna varılamayacağını ortaya koydu.
5 yıl şartı kalkıyor mu? Yargıtay’dan kira bedelleri için emsal karar! yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
