Küresel markalı konut pazarı son 10 yılda yaklaşık üç kat büyüdü. Knight Frank, Savills ve Global Branded Residences verileri, proje sayısındaki hızlı artışı ortaya koyarken, markalı konut modelinin geliştirici ve yatırımcı açısından nasıl bir değer yarattığı da yeniden gündeme geldi. Türkiye ise proje sayısıyla dünyanın önde gelen pazarları arasında yer alıyor.
Markalı konut sektörü, küresel gayrimenkul piyasasında büyümesini sürdürüyor. Farklı araştırma şirketlerinin kullandığı yöntem ve kapsamlar değişse de yayımlanan raporlar, sektörün son 10 yılda yaklaşık üç kat büyüdüğüne işaret ediyor.
Knight Frank’in Residence Report 2026 araştırmasına göre markalı konut proje sayısının 2026’da 1.000 seviyesini aşması bekleniyor. 2015 yılında bu sayı 354 olarak kaydedilmişti.
Savills’in Branded Residences 2025/2026 raporu ise 2025 sonu itibarıyla dünya genelinde 910 markalı konut projesi bulunduğunu ortaya koyuyor. Raporda, 2032’ye kadar sözleşmesi imzalanmış 837 projenin daha devreye girmesiyle toplam sayının 1.747’ye ulaşabileceği belirtiliyor.
Global Branded Residences’ın 2025’in dördüncü çeyreğine ilişkin verilerinde ise 830 tamamlanmış projeye karşılık 1.077 projenin geliştirme aşamasında bulunduğu görülüyor.
Markalı konut modeli nasıl çalışıyor?
Markalı konut için sektörde tek bir tanım bulunmasa da modelin temel özelliği, konutların tanınmış bir markayla ilişkilendirilerek açık piyasada satışa sunulması.
Klasik servisli daire modelinden farklı olarak markalı konutta mülkiyet doğrudan alıcıya ait oluyor. Malik konutta kendisi yaşayabildiği gibi, mülkünü markanın kiralama programına da dahil edebiliyor.
Model çoğunlukla bir lisans ilişkisi üzerinden işliyor. Marka, geliştiriciye kendi adıyla konut üretme ve pazarlama hakkı verirken; bazı projelerde resepsiyon, concierge, bakım ve kiralama hizmetleri gibi satış sonrası işletme faaliyetlerini de kendisi veya onayladığı bir operatör yürütüyor.
Sistemde otel markaları önemli bir ağırlığa sahip olsa da moda, otomotiv ve tasarım sektörlerinden markalar da gayrimenkul projelerinde benzer modeller kullanıyor.
Markanın projeye katkısı ne?
Markalı konut modelinde markanın projeye sağladığı katkı üç temel başlıkta öne çıkıyor: güven, satış gücü ve işletme standardı.
Tanınmış marka, özellikle yerel geliştiriciyi tanımayan yabancı alıcılar açısından güven unsuru oluşturuyor. Teslim süreçleri, hizmet standardı, satış sonrası destek ve yeniden satış ağı gibi unsurlar markanın sağladığı değer arasında gösteriliyor.
Markanın bir diğer katkısı ise satış tarafında ortaya çıkıyor. Küresel müşteri ağı ve marka sadakati, projeye potansiyel alıcı havuzu sağlarken, markalı konutların ön satış sürecinde daha yüksek fiyat ve daha hızlı satış avantajı sağlayabildiği belirtiliyor.
Üçüncü unsur ise işletme ve standartlar. Marka, tasarım aşamasından itibaren belirli teknik ve hizmet standartlarını projeye dahil ediyor. Personel yapısı, hizmet kalitesi ve rezervasyon ağı da bazı projelerde ürünün bir parçası haline geliyor.
Ancak markalı modelin geliştirici açısından ek bir maliyeti de bulunuyor. Savills’in değerlendirmesine göre markalı projelerde geliştirme maliyetleri, markasız emsallere kıyasla daha yüksek olabiliyor. Bunun nedenleri arasında daha yüksek iç mekan standartları ve geniş ortak alan gereksinimleri bulunuyor.
Markalı konutlarda fiyat primi yüzde 33’e ulaşıyor
Markanın gayrimenkul üzerindeki etkisinin en önemli göstergelerinden biri satış fiyatındaki prim olarak öne çıkıyor.
Savills’in 2025 Küresel Marka Primi Çalışması’na göre markalı konutlar, karşılaştırılabilir markasız konutlara kıyasla ortalama yüzde 33 fiyat primi taşıyor. Tatil bölgelerinde bu oran yüzde 39’a kadar çıkıyor.
Global Branded Residences’ın veri tabanında ise ortalama satış primi yüzde 41 seviyesinde ölçülüyor.
Araştırmaların örneklem ve metodolojileri farklı olsa da veriler, markalı konutlarda fiyat avantajının yaklaşık üçte bir seviyesinde olabildiğine işaret ediyor.
Ancak primin her projede aynı olmadığına dikkat çekiliyor. Savills, yükselen şehirlerde fiyat primi sapmasının yerleşik şehirlere göre yüzde 57 daha yüksek olduğunu belirtiyor.
Bu durum, özellikle İstanbul gibi gelişmekte olan markalı konut pazarlarında projenin kalitesi ve işletme modelinin fiyat üzerinde daha belirleyici olabileceğini gösteriyor.
Kira geliri de modelin önemli parçası
Markalı konut modelinin yatırımcı açısından bir diğer gelir kanalı ise kiralama programları.
Malik, konutunu markanın rezervasyon ağı üzerinden kiralama programına dahil ederek mülkün boş kaldığı dönemlerde gelir elde edebiliyor. Böylece ikinci konut, yalnızca bir maliyet unsuru olmaktan çıkarak gelir üreten bir varlığa dönüşebiliyor.
Ancak kiralama programına dahil olan konutlarda markanın belirlediği mobilya ve donanım standartlarına, yani FF&E paketine uyulması gerekiyor.
Marka ücretini nasıl alıyor?
Markalı konut modelinde ücretlendirme hem geliştirici hem de konut sahibi açısından farklı kalemlerden oluşuyor.
Geliştiricinin ödediği temel bedeller arasında, her konut satışında satış fiyatı üzerinden alınan pazarlama lisans ücreti bulunuyor.
Savills bu ücretin marka ve operatöre bağlı olarak yüzde 2-5 arasında değişebildiğini belirtiyor. Goodwin Procter’ın Nisan 2025 tarihli değerlendirmesinde ise bu aralık yüzde 2-6 olarak veriliyor.
Ücretin oranı; projenin konumu, segmenti, pazarın olgunluğu ve markanın projeye sağladığı katkı gibi unsurlara göre değişebiliyor.
Bunun yanı sıra tasarım ve teknik hizmet ücretleri de geliştiricinin maliyetleri arasında yer alıyor.
Konut sahibi açısından ise marka lisans bedeli veya işletmenin marka tarafından yürütülmesi halinde yıllık yönetim ücreti söz konusu olabiliyor. Bunlara ortak alan ve hizmetlerin finansmanı için ödenen aidatlar ekleniyor.
Savills, aidatların yıllık olarak konut alım fiyatının yüzde 0,5-2’si seviyesinde olabildiğini belirtiyor. Raporda, bu oranın üzerine çıkılması halinde konutun satılabilirliğinin olumsuz etkilenebileceğine dikkat çekiliyor.
Türkiye markalı konutta öne çıkan pazarlar arasında
Savills’in değerlendirmesine göre Türkiye, markalı konut proje sayısı bakımından dünyanın ilk 10 ülkesi arasında yer alıyor. İstanbul da dünyanın önde gelen markalı konut şehirleri arasında bulunuyor.
İstanbul’un “yükselen pazar” kategorisinde değerlendirilmesi, markalı konut projelerinde fiyat priminin daha geniş bir aralıkta oluşabileceğine işaret ediyor.
Türkiye’de yabancılara yapılan konut satışları da pazarın önemli göstergelerinden biri olarak öne çıkıyor. TÜİK verilerine göre Ağustos 2026’da yabancılara 1.938 konut satışı gerçekleştirildi.
Markalı konutta asıl mesele sadece marka değil
Sektör verileri, markalı konut modelinde marka isminin tek başına yeterli olmadığını gösteriyor.
Geliştirici açısından satış fiyatındaki potansiyel prim ile markanın talep ettiği lisans, teknik hizmet ve işletme maliyetlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Bu nedenle markalı konut geliştirme sürecinde kritik soru yalnızca hangi markayla çalışılacağı değil; seçilen markanın projenin bulunduğu lokasyonda ve hedeflenen segmentte gerçek anlamda fiyat primi oluşturup oluşturamayacağı olarak öne çıkıyor.
Markalı konut modelinde marka; güven, satış ağı ve işletme standardı sunarken, geliştirici açısından bu hizmetlerin maliyeti ile yaratacağı potansiyel değer arasındaki dengenin doğru kurulması önem taşıyor.
(Kaynak: Tevfik Türel’in “Marka, Konuta Kuş mu Konduruyor?” başlıklı makalesinden uyarlanmıştır)
Markalı konut pazarı 10 yılda üçe katlandı: Türkiye’de gözler İstanbul’a çevrildi.. yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
