Apartman ve sitelerde yaşamı zorlaştıran tek sorun yüksek aidatlar değil. Gürültüden ortak alanların işgaline, evcil hayvanlardan çevreyi rahatsız eden davranışlara kadar birçok konu komşular arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açabiliyor. Peki hangi davranışlar için uyarı ve mahkeme müdahalesi yeterli olurken, hangi durumlarda bağımsız bölümün el değiştirmesine kadar giden yaptırımlar uygulanabiliyor?
Toplu yaşam alanlarında komşuluk ilişkileri her zaman sorunsuz ilerlemiyor. Özellikle sürekli gürültü yapan, ortak alanları kişisel kullanım alanına dönüştüren veya çevresine rahatsızlık veren kişilerin davranışları, apartman ve site sakinlerinin yaşam kalitesini ciddi biçimde etkileyebiliyor.
Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını değerlendirirken, özellikle 18. ve 25. maddelere dikkat çekiyor.
Kiraz’a göre KMK’nın 18. maddesi, komşular arasındaki uyuşmazlıklarda öncelikle rahatsızlığın ve hukuka aykırılığın ortadan kaldırılmasını amaçlıyor. Ancak ortak yaşamın gerçekten çekilmez hale gelmesi ve daha hafif önlemlerin sonuç vermemesi halinde KMK’nın 25. maddesi kapsamında çok daha ağır bir yaptırım, yani bağımsız bölümün bedeli ödenerek diğer kat maliklerine devri gündeme gelebiliyor.
İlk aşamada amaç evden çıkarmak değil, aykırılığı gidermek
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine göre kat malikleri; bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız etmemek, onların haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uygun hareket etmek zorunda.
Kiraz, bu düzenlemedeki temel amacın doğrudan mülkiyeti sona erdirmek olmadığını belirterek, öncelikle aykırı davranışın ortadan kaldırılmasının hedeflendiğini ifade ediyor.
Kat maliki veya yönetim tarafından yapılan uyarılara rağmen sorun çözülmezse KMK’nın 33. maddesi kapsamında sulh hukuk hâkiminden müdahale talep edilebiliyor. Hâkim, rahatsızlık veren veya kanuna aykırı davranışın sona erdirilmesine ve gerekli görülmesi halinde eski hâle getirilmesine karar verebiliyor.
Balkondan halı silkelemek bile hukuki sorun yaratabilir
Balkondan halı veya kilim silkelemek, alt kattaki komşunun balkonunu ya da çamaşırlarını kirletmek, balkon temizliği sırasında suyu alt kata akıtmak gibi davranışlar KMK’nın 18. maddesi kapsamında değerlendirilebiliyor.
Ancak tek bir olay nedeniyle doğrudan evin elden çıkarılması söz konusu değil. Öncelikle rahatsızlık veren davranışın sona erdirilmesi isteniyor.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2012/4472 E., 2012/6369 K. sayılı kararında da komşunun çamaşırlarının ıslatılması, rahatsız edici ve çekilmez hale gelen kullanım kapsamında değerlendirilmiş; olayın bu niteliği nedeniyle mülkiyetin devrinin istenemeyeceğine hükmedilmişti.
Kapı önünü depo olarak kullanmak yasak
Apartmanların ortak koridorları, merdiven boşlukları ve diğer ortak kullanım alanları kişisel depo gibi kullanılamıyor.
Kapı önlerine sürekli ayakkabılık, dolap, çöp veya geçişi engelleyen başka eşyaların bırakılması; yönetim planına ve ortak kullanım hakkına aykırılık oluşturuyorsa bunların kaldırılması talep edilebiliyor.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/4105 E., 2015/17346 K. sayılı kararında da benzer davranışların KMK’nın 18. ve 33. maddeleri kapsamında giderilmesi gerektiği, ancak bu tür ihlallerin tek başına doğrudan tahliye veya mülkiyetin devri sonucunu doğurmayacağı ortaya konuldu.
Evcil hayvan konusunda yönetim planı belirleyici
Apartman ve sitelerde en çok tartışılan konulardan biri de evcil hayvan beslenmesi.
Bu konuda yönetim planının içeriği önem taşıyor. Yönetim planında kedi veya köpek beslenemeyeceğine ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa, yalnızca yönetim kurulu kararıyla bağımsız bölümde veya ortak alanda hayvan beslenmesinin yasaklanamayacağı yönünde değerlendirmeler bulunuyor.
Bununla birlikte konu yargı kararlarında farklı yorumlara da konu olabiliyor. Yargıtay, yönetim planına uyulması gerektiği yönünde kararlar verirken, bir Bölge Adliye Mahkemesi kararında yönetim planında hüküm bulunsa dahi hayvan beslemenin kısıtlanamayacağı yönünde değerlendirme yapılmıştı.
Burada belirleyici olan yalnızca hayvanın bulunması değil; sayı, koku, hijyen, gürültü ve ortak alan kullanımı nedeniyle diğer kat maliklerinin katlanma sınırlarının aşılıp aşılmadığı oluyor.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3262 E., 2018/4327 K. sayılı kararında ortak alanlarda yoğun biçimde kedi beslenmesi nedeniyle ortaya çıkan kirlilik ve rahatsızlığın giderilmesi uygun bulundu.
Ancak bu durumda da ilk sonuç mülkiyetin kaybedilmesi değil, rahatsız edici kullanımın sona erdirilmesi oluyor.
Örneğin küçük bir dairede çok sayıda kedi veya köpek bulundurulması, yapılan uyarılara rağmen rahatsızlığın devam etmesi ve ortak yaşamın ciddi biçimde bozulması halinde ise olayın KMK’nın 25. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gündeme gelebiliyor.
Balkon kapatmak farklı bir hukuki sürece giriyor
Apartmanlarda her aykırı davranış KMK’nın 18. maddesi kapsamında değerlendirilmiyor.
Örneğin balkonun kapatılması, dış cepheye veya ortak alana yapılan müdahaleler esas olarak KMK’nın 19. maddesi ve onaylı mimari proje açısından ele alınıyor.
Bu tür durumlarda bağımsız bölümün onaylı projeye uygun hale getirilmesi amacıyla eski hâle getirme talebiyle dava açılabiliyor.
Evin el değiştirmesine giden yol: KMK 25
Asıl ağır yaptırım ise KMK’nın 25. maddesinde düzenleniyor.
Ali Güvenç Kiraz, burada kritik unsurun “çekilmezlik” olduğunu vurguluyor. Bir kez yaşanan tartışma, tek gecelik gürültü, bir defa kapı önüne eşya bırakılması veya olağan çocuk sesleri tek başına 25. madde kapsamında değerlendirilmiyor.
Yargıtay, mülkiyet hakkına yönelik bu ağır müdahaleyi son çare olarak ele alıyor. Bu nedenle davranışın ne kadar sürdüğü, ağırlığı, tekrarlanıp tekrarlanmadığı, daha önce yapılan uyarılar ve mahkeme kararlarına rağmen devam edip etmediği ve daha hafif önlemlerle sorunun çözülebilip çözülemeyeceği dikkate alınıyor.
Sürekli gürültü yapan komşu için ne yapılabilir?
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2015/20534 E., 2016/496 K. sayılı kararı, gürültü konusunda dikkat çekici örneklerden biri.
Üst kattaki ailenin çocuklarının çıkardığı gürültü nedeniyle tahliye kararı verilmiş, ancak Yargıtay; gürültünün gerçekten mevcut olup olmadığı, tahammül sınırını aşıp aşmadığı ve başka tedbirlerle giderilip giderilemeyeceğinin uzman bilirkişi aracılığıyla araştırılması gerektiğini belirterek kararı bozmuştu.
Dolayısıyla bir çocuğun evde koşması veya zaman zaman ses çıkarması, tek başına mülkiyetin kaybedilmesi sonucunu doğurmuyor.
Ancak gece-gündüz devam eden ağır gürültü, sürekli parti yapılması, defalarca yapılan uyarıların dikkate alınmaması, kolluk tutanaklarının ve mahkeme kararlarının bulunması ve alınması gereken önlemlere rağmen aynı davranışların sürdürülmesi halinde durum farklı bir boyuta taşınabiliyor.
Bu noktada mesele yalnızca “gürültü” olmaktan çıkıp, süreklilik gösteren ve ortak yaşamı çekilmez hale getiren bir davranış haline gelebiliyor.
Üç durumda daha ağır yaptırım gündeme gelebiliyor
Kat Mülkiyeti Kanunu bazı durumlarda çekilmezlik şartının ayrıca uzun süre ispatlanmasını gerektirmiyor.
Bunlar arasında:
- Ortak gider ve aidat borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olunması,
- KMK’nın 33. maddesi uyarınca hâkimin verdiği emre rağmen kanuni yükümlülüklerin bir yıl boyunca ısrarla ihlal edilmesi,
- Bağımsız bölümün randevuevi, kumarhane veya benzeri şekilde ahlak ve adaba aykırı kullanılması
yer alıyor.
Ancak bu durumlarda dahi mülkiyetin devri otomatik olarak gerçekleşmiyor. KMK’nın 25. maddesinde öngörülen dava ve bedelin yatırılması gibi usullerin işletilmesi gerekiyor.
Kiracı sorun çıkarıyorsa ev sahibinin de sorumluluğu var
Soruna neden olan kişinin kiracı olması, malikin hiçbir şey yapamayacağı anlamına gelmiyor.
Kiracının davranışları nedeniyle komşuluk ilişkileri ciddi biçimde bozulduğunda, ev sahibinin de sorunu öğrendikten sonra gerekli hukuki adımları atması gerekiyor.
Kiracıya aykırılığı gidermesi için kural olarak en az 30 günlük yazılı süre verilebiliyor. Ancak davranışın komşular açısından çekilmez hale gelmesi, verilecek sürenin yararsız olacağının açık olması veya kiralanana kasten ağır zarar verilmesi gibi durumlarda kiraya verenin yazılı bildirimle sözleşmeyi feshetmesi gündeme gelebiliyor.
Dolayısıyla “Bunu kiracım yaptı, benim yapabileceğim bir şey yok” yaklaşımı hukuken yeterli değil. Malik, sorunu öğrendiğinde kira hukukundan kaynaklanan haklarını kullanmak durumunda.
Evin satışına nasıl karar veriliyor?
Halk arasında “evin sattırılması” olarak ifade edilen süreç, teknik olarak doğrudan bir icra satışı anlamına gelmiyor.
İlk aşamada kat maliklerinin genel kurulunda mülkiyetin devrine ilişkin karar alınması gerekiyor. Bu karar, tüm bağımsız bölüm maliklerinin ve arsa paylarının salt çoğunluğu ile alınıyor.
Ardından zorunlu arabuluculuk sürecine geçiliyor. Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak mülkiyetin devri talep edilebiliyor.
Mahkeme, ortak yaşamın gerçekten çekilmez hale geldiğine karar verirse bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerini belirliyor. Bedelin yatırılmasının ardından mülkiyet, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilebiliyor.
Böylece eski malik bağımsız bölümünün bedelini alıyor ancak artık o taşınmazın maliki olmaktan çıkıyor.
Önemli uyarı: Apartman yönetimi para cezası kesemez
Apartman ve sitelerde sık karşılaşılan bir diğer sorun ise yönetim tarafından uygulanan para cezaları.
Bahçede kedi beslemek, otoparkı kurallara aykırı kullanmak veya kapı önüne eşya bırakmak gibi nedenlerle yönetim tarafından para cezası kesilip kesilemeyeceği de tartışma konusu.
Ali Güvenç Kiraz’a göre burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: Yönetim veya yöneticiler, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında idari para cezası uygulayamaz.
Kiraz, genel kurul kararıyla para cezası getirilemeyeceğini ve yönetim planına da bu yönde bir hüküm konulamayacağını belirtiyor.
Yönetim, bir aykırılık tespit ettiğinde öncelikle bunun giderilmesini isteyebiliyor. Aykırılığın devam etmesi halinde ise hukuki yollara başvurulması gerekiyor. Para cezası uygulanmasına ilişkin karar verme yetkisi ise sulh hukuk mahkemesi hâkimine ait bulunuyor.
Bu nedenle apartman veya site yönetiminin doğrudan kestiği her “ceza”nın hukuken geçerli olduğu düşünülmemeli.
Kötü komşuya karşı yeni dönem! Apartman ve sitelerde bu davranışlar evinizi bile kaybettirebilir! yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
