Avukat Turgay Özcan, sosyal medya hesabından, konut ve iş yeri kira sözleşmesinde kiraya verenlerin dikkat etmesi gerekenleri 12 maddede sıraladı.
Kira sözleşmesi, mülk sahibinin bir malı veya konutu belirli bir ücret karşılığında kiracının kullanımına bırakmasını, tarafların hak ve sorumluluklarını güvence altına alan yasal bir anlaşma olup bu belge, ev sahibi ile kiracı arasındaki tüm kuralları netleştirilir. Peki kira sözleşmesinde neye dikkat edilmeli?
Kira sözleşmelerinde ev ve iş yer sahiplerinin dikkat etmesi gereken bazı kriterler olduğunu söyleyen Avukat Turgay Özcan, sosyal medya hesabından, kiracılara 12 tavsiyede bulundu. Peki kira sözleşmelerinde ev ve iş yeri sahipleri neye dikkat etmeli? İşte ayrıntılar….
Av.Turgay ÖZCAN @av_turgayozcanKONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN KİRAYA VERENE VERİLECEK BAZI TAVSİYELER1.Teslime ilişkin ihtilaflardan kaçınmak adına taşınmazın kiracıya teslim edildiğine dair sözleşmeye hüküm konabilir. Bununla birlikte kira sözleşmesinin yürürlük tarihi sözleşmenin imzalanmasından daha sonra ise teslim tutanağı düzenlenmesi kiraya verenin lehine olacaktır.2.Kira bedelinin her ayın belirli bir gününde peşin olarak kiraya verenin banka hesabına ödenmesi sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşmeye bu hususta hüküm konmaz ise TBK 314 söz konusu olacaktır. Buna göre; kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.3.Sözleşmenin süresini belirlerken dikkat edilmelidir. Birçok tahliye davası sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren açılmaktadır. Örneğin 10 yıllık bir kira sözleşmesi söz konusu ise bu süre bitmeden ihtiyaç/gereksinim nedeniyle tahliye davası açılamaz. Yine TBK 347 uyarınca açılacak on yıllık uzama süresinin sona ermesine dayalı tahliye davasında sözleşmenin fesih tarihi tespit edilirken sözleşme süresi önem taşır. Ayrıca kural olarak yeni bir kira sözleşmesinin 10 yıllık süreyi yeniden başlatacağına da dikkat edilmelidir. Bu nedenle, daha düşük süreli kira sözleşmesi yapılması kiraya verenin lehinedir.4.Kira artış oranının TÜFE’yi geçemeyeceğine dikkat edilmelidir (TBK 344/1 ve 2). Kira artış oranını belirsiz hâle getirecek ibarelerden kaçınmak gerekir. Örneğin TEFE + ÜFE şeklinde ibareler konulmamalıdır. Ayrıca kiraya verenin kira tespit davası açmayacağına dair hüküm olmadığına dikkat edilmelidir.5.Vergi, resim ve harçlarda karşı taraf aleyhine anlaşmaya hüküm konulmalıdır. TBK m. 302’ye göre, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.6.Ödenmeyen yan giderlerin de kiradan sayılacağı ve tahliye sebebi olacağının sözleşmede belirtilmesinde fayda var.7.Kira bedeli ödemesine ilişkin makbuz verilmesinin önceki dönem kiralarının ödendiği anlamına gelmeyeceği hususunda hüküm konmalıdır, aksi takdirde önceki aylara ilişkin kira bedellerinin ödenmiş sayılır (TBK 104/1). Yine kiraya veren anapara için makbuz vermiş ise faizleri de almış kabul edilir (TBK 104/2). Bu husus ödeme anında da hatırlanmalıdır.8.Kiralananın teslim anındaki durumu düzenlenmeli. Bununla birlikte demirbaş listesinin marka ve model numarasına göre ayrı ayrı ve açıkça yazılması gerekmektedir. Teslim anındaki durumu belgeleyen fotograflar sözleşmeye ek yapılıp imzalanmalıdır.9.Şayet kira sözleşmesine kiracı yanında kefil de eklenecekse kefilin sorumluluğunun sözleşme süresi bakımından geçerli olacağı ve uzama süreleri bakımından geçerli olmayacağına dikkat edilmelidir. Bununla birlikte kaç yıllık uzama süresi boyunca kefilin sorumlu olacağı hususunda da sözleşmeye hüküm konularak bu sorun aşılabilir. Fakat sözleşmeye kefil almaktansa birden fazla kiracı ile sözleşme imzalamak kiraya veren bakımından daha isabetli olacaktır. Fakat tahliye istemlerinin tüm kiracılara yönetilmesi gerektiğini de unutmamak gerekir.10.Ayrıca kefaletle ilgili şekil şartlarına dikkat edilmelidir. Eş rızası yanında kefilin sorumlu olduğu miktarın ve kefalet tarihinin kendi el yazısı ile yazılması, kefalet müteselsil ise bu anlama gelen ibarenin de kefilin el yazısı ile yazılması gerekir.11.Kiracı evli ise eş rızasından kurtulmak adına kira sözleşmesinin her iki eşle yapılması daha isabetli olacaktır. Ayrıca TBK m. 349/1 uyarınca aile konutu olarak kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri eşin rızası olmadıkça kiracı tarafından feshedilemeyeceğinden bu hususa dikkat edilmelidir.12.Kiralanan yer kat mülkiyeti hukukunun uygulandığı bir taşınmaz ise yönetim planının incelenerek sözleşmenin hazırlanması önem arz edebilir. Sözleşmeye yönetim planındaki hükümlere paralel hükümler konulması isabetli olacaktır.
