İstanbul’da riskli yapı stokunun büyüklüğü kentsel dönüşümü zorunlu hale getirirken, dönüşüm sürecinde hak sahipleri arasındaki uzlaşının nasıl sağlanacağı da kritik önem taşıyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde yalnızca binaların yenilenmesine değil, mevcut taşınmazlarla yeni projede ortaya çıkacak değerlerin doğru ve şeffaf biçimde belirlenmesine dikkat çekiyor.
Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde eski ve riskli yapı stokunun yenilenmesi amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları hız kesmeden devam ediyor. İstanbul ise taşıdığı riskli yapı stoku nedeniyle dönüşüm ihtiyacının en yoğun hissedildiği kentlerin başında geliyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın paylaştığı verilere göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor. Bu yapıların yaklaşık 600 bininin acil dönüşüme ihtiyaç duyduğu belirtiliyor.
Milyonlarca kişiyi ve çok sayıda taşınmazı ilgilendiren bu tablo, kentsel dönüşümün yalnızca mühendislik ve yapı güvenliği açısından değil, ekonomik ve hukuki boyutlarıyla da ele alınmasını zorunlu kılıyor.
Çok daireli yapılarda değerleme daha kritik hale geliyor
TÜİK’in Ağustos 2026’da açıkladığı yapı ruhsatı verileri de Türkiye’de çok daireli yapıların yeni yapılaşmadaki ağırlığını ortaya koydu.
2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda, iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 oldu.
Çok sayıda bağımsız bölümün ve farklı hak sahiplerinin bulunduğu bu yapılaşma modeli, kentsel dönüşüm süreçlerinde değerleme konusunu daha önemli hale getiriyor.
Çünkü aynı bina içerisindeki bağımsız bölümlerin tamamının ekonomik değeri birbirinin aynısı olmayabiliyor. Dairenin bulunduğu kat, cephe, büyüklük, kullanım niteliği, konum ve diğer fiziksel özellikler taşınmazın değerini doğrudan etkileyebiliyor.
Bu nedenle dönüşüm öncesindeki mevcut taşınmazların değerinin doğru tespit edilmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerin hak sahipleri arasında objektif kriterlerle dağıtılması, uzlaşma sürecinin en kritik aşamalarından birini oluşturuyor.
“Doğru değerleme, uzlaşının temel unsurlarından biri”
ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde hak sahiplerinin sürece duyduğu güvenin büyük önem taşıdığını belirtti.
Değerleme sonucunda ortaya çıkan rakamın hangi kriterlere göre belirlendiğinin açık ve anlaşılır olması gerektiğini ifade eden Onursal, her bağımsız bölümün farklı özelliklere sahip olabileceğine dikkat çekti.
Onursal, mevcut taşınmazların değerinin doğru belirlenmesi ve yeni projede oluşacak değerin objektif kriterlerle dağıtılmasının tarafların ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştıracağını söyledi.
Kentsel dönüşümde değerlemenin yalnızca teknik bir işlem olmadığını vurgulayan Onursal, doğru değerlemenin uzlaşının temel unsurlarından biri olduğunu ifade etti.
Değerlemede fiziksel ve hukuki veriler birlikte değerlendiriliyor
Kentsel dönüşüm projelerinde sağlıklı bir değerleme yapılabilmesi için yalnızca taşınmazın fiziksel özelliklerinin incelenmesi yeterli olmuyor.
Taşınmazın hukuki durumu, konumu, imar özellikleri, mevcut yapı niteliği ve emsal verileri gibi çok sayıda kriterin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Özellikle yüzlerce bağımsız bölümün bulunduğu projelerde verilerin doğru, güncel ve sistematik şekilde yönetilmesi, değerleme sonuçlarının tutarlılığı açısından önem taşıyor.
Bu noktada dijital teknolojiler de değerleme uzmanlarının çalışmalarını destekleyen önemli araçlar arasında yer alıyor.
Yapay zekâ destekli SADES sistemi kullanılıyor
ARGE Gayrimenkul Değerleme, operasyonel süreçlerinde Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi (SADES) teknolojisinden yararlanıyor.
Sistem; belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarının dijital ortamda daha sistematik şekilde yürütülmesine destek oluyor.
SADES’in kullanımında teknoloji, değerleme uzmanının kararının yerine geçen bir sistem olarak değil, uzmanın analiz ve değerlendirme süreçlerini destekleyen bir araç olarak konumlandırılıyor.
Sahadan ve belgelerden elde edilen verilerin sistematik şekilde işlenmesi ve izlenebilir biçimde yönetilmesi, özellikle veri hacminin yüksek olduğu çalışmalarda daha standart bir değerleme sürecinin oluşturulmasına katkı sağlıyor.
“Kalıcı uzlaşının temelinde rakama güvenmek yatıyor”
Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde de gayrimenkul sektörünün en önemli gündemlerinden biri olacağını belirten Onursal, dönüşümün hızlanmasının yanı sıra sürecin sağlıklı yürütülmesinin de önemli olduğunu söyledi.
Hak sahiplerinin kendilerine sunulan değerin nasıl ortaya çıktığını anlayabilmesinin ve verilerin doğru yönetilmesinin anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabileceğini belirten Onursal, ARGE olarak teknoloji ile uzmanlığı bir arada kullanmaya odaklandıklarını ifade etti.
Onursal, kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşının yalnızca tarafların bir rakam üzerinde anlaşmasına değil, o rakamın nasıl hesaplandığına duyulan güvene bağlı olduğunu vurguladı.
SADES dört farklı modülle çalışıyor
Creative Solution tarafından geliştirilen SADES, değerleme süreçlerinin farklı aşamalarını desteklemek amacıyla Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört modülden oluşuyor.
SADES Değer, yapay zekâ destekli değer tahminleme ve bölgesel veri analizleriyle değerleme uzmanlarına veri temelli referans çıktılar sunuyor.
SADES Vira ise tapu, ruhsat ve imar gibi belgelerde yer alan bilgileri analiz ederek gerekli kontrol alanlarının daha hızlı ve sistematik biçimde belirlenmesine katkı sağlıyor.
SADES 360, değerleme uzmanlarının akıllı telefonlar üzerinden sahadaki taşınmazı dijital ortama aktarmasına, üç boyutlu dijital kat planı oluşturmasına ve saha verilerini standart bir formatta kaydetmesine olanak tanıyor.
SADES Radar ise hazırlanan raporların kontrol edilmesine destek olarak eksik, tutarsız veya risk oluşturabilecek alanların tespit edilmesine yardımcı oluyor.
Böylece kentsel dönüşüm gibi çok sayıda hak sahibini, taşınmazı ve veriyi ilgilendiren süreçlerde şeffaf, izlenebilir ve veri temelli değerleme yaklaşımının uzlaşma sürecine katkı sağlaması hedefleniyor.
Kentsel Dönüşümde Yeni Tartışma.. Evlerin Değeri Nasıl Belirlenecek? yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
