Gayrimenkul satın alırken fiyat, lokasyon ve metrekare kadar sözleşmenin hukuki şartları da önem taşıyor. Özellikle projeden veya henüz kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan konut satın alanların başvurduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde gözden kaçırılan ayrıntılar, ilerleyen süreçte ciddi hak kayıplarına neden olabiliyor.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken hususlara ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Şimşek, sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesinden tapuya şerh verilmesine, ödeme planından teslim tarihine kadar birçok konunun açık ve eksiksiz biçimde düzenlenmesi gerektiğini vurguladı.
Projeden konut alırken satış vaadi sözleşmesi neden önemli?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, özellikle projeden veya maketten konut satın alınan, taşınmazın henüz tamamlanmadığı ya da kat irtifakının kurulmadığı işlemlerde önem kazanıyor. Tapu devrinin ilerleyen bir tarihte yapılmasının kararlaştırıldığı ve ödemenin taksitler halinde gerçekleştirildiği satışlarda da bu sözleşmelerden yararlanılabiliyor.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, tarafların ödeme ve tapu devri konusunda farklı tarihler üzerinde anlaşması halinde satış vaadi sözleşmesinin alıcı ve satıcı arasındaki hukuki ilişkinin güvence altına alınmasına yardımcı olduğunu belirtti.
Şimşek, özellikle taksitli satışlarda tapu devrinin son ödemenin ardından yapılmasının kararlaştırılabileceğini, bu tür işlemlerde sözleşme hükümlerinin açıkça belirlenmesinin önem taşıdığını ifade etti.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmeli
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde en önemli konulardan biri, sözleşmenin yasal şekil şartlarına uygun hazırlanması. Şimşek, tarafların kendi aralarında hazırladıkları bir metnin notere götürülerek imzalarının onaylatılmasının yeterli olmadığını belirterek sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerektiğine dikkat çekti.
Bu nedenle gayrimenkul satın almayı planlayanların, sözleşmenin yalnızca içeriğini değil, hangi usulle hazırlandığını da kontrol etmesi gerekiyor.
Tapuya şerh, alıcının haklarının korunmasında önemli
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, alıcının haklarının üçüncü kişilere karşı korunması bakımından önem taşıyor.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, alıcının sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek istemesi halinde gerekli yetkinin sözleşmede açıkça bulunmasına dikkat etmesi gerektiğini söyledi.
Tapuya şerh işleminin, satış vaadi sözleşmesinden doğan hakların korunmasına katkı sağlayabileceğini belirten Şimşek, bu konunun sözleşme hazırlanırken değerlendirilmesinin önemini vurguladı.
Konutun metrekaresi ve teknik özellikleri sözleşmede yer almalı
Satın alınacak taşınmazın özelliklerinin açıkça belirtilmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından kritik önem taşıyor. Sözleşmede tapu bilgileri, açık adres ve konutun metrekare bilgisi gibi temel unsurların net biçimde yer alması gerekiyor.
Özellikle projeden konut satın alanların yalnızca satış broşürlerinde yer alan bilgilere veya satış sırasında verilen sözlü taahhütlere güvenmemesi gerektiğine işaret eden Şimşek, konutun teknik özelliklerinin de sözleşmede güvence altına alınmasını önerdi.
Teknik şartname sözleşmenin parçası olmalı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında geliştirilen projelerde teknik şartname, teslim edilecek bağımsız bölümün hangi özelliklere sahip olacağını belirleyen önemli belgeler arasında bulunuyor.
Kullanılacak malzemelerden konutun teknik donanımına kadar teslim edilecek taşınmazın özelliklerinin mümkün olduğunca açık biçimde tanımlanması gerekiyor. Teknik şartnamenin sözleşmeye dahil edilmesi, konutun vaat edilen özelliklerde teslim edilip edilmediği konusunda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı oluyor.
Ödeme planı ve tapu devir tarihi açıkça yazılmalı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde ödeme koşullarının sözlü anlaşmalara bırakılmaması gerekiyor. Ödemelerin hangi tarihlerde ve kaç taksitte yapılacağı, hangi koşullara bağlı olacağı ve hangi banka hesabına yatırılacağı sözleşmede açıkça belirtilmeli.
Bunun yanı sıra tapu devrinin hangi tarihte ve hangi şartlar altında gerçekleştirileceğinin de netleştirilmesi önem taşıyor. Özellikle yüksek bedelli konut alımlarında ödeme takvimi ile tapu devir koşullarının birbiriyle uyumlu olması, tarafların yükümlülüklerinin belirlenmesi açısından önem taşıyor.
Projeden konut alanlar teslim tarihini kontrol etmeli
Projeden konut satın alanların dikkat etmesi gereken başlıca konulardan biri de inşaatın tamamlanma ve konutun teslim tarihi.
Müteahhidin taahhüt ettiği teslim tarihinin sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekiyor. Ayrıca tapu devrinin ne zaman yapılacağı ile konutun fiilen alıcıya teslim edileceği tarihin birbirinden ayrı değerlendirilerek netleştirilmesi önem taşıyor.
Teslim sürecine ilişkin belirsiz ifadeler, inşaatın gecikmesi veya tapu devrinin zamanında yapılmaması halinde taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabiliyor.
Cayma koşulları ve cezai şartlar önceden belirlenmeli
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde yalnızca satın alma ve ödeme koşullarının değil, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde uygulanacak yaptırımların da düzenlenmesi gerekiyor.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, sözleşmeden cayma koşulları ile cezai şartların açıkça belirlenmesinin önemine dikkat çekti. Özellikle müteahhidin konutu taahhüt edilen tarihte teslim edememesi durumunda uygulanacak yaptırımların sözleşmede yer alması gerektiğini belirten Şimşek, varsa kira ödeme taahhüdünün hangi koşullarda ve ne miktarda yerine getirileceğinin de açıkça düzenlenmesini önerdi.
İmza atmadan önce hukuki sonuçları değerlendirin
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin yalnızca bir formalite olarak görülmemesi gerektiğini vurgulayan Şimşek, taşınmazın niteliğinden ödeme planına, teslim tarihinden cayma ve cezai şartlara kadar bütün ayrıntıların sözleşmede açıkça yer alması gerektiğini ifade etti.
Şimşek’e göre sözleşmenin imzalanmasından önce hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini daha iyi anlamasına ve ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklar nedeniyle ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesine yardımcı oluyor.
Projeden Konut Alacaklar Dikkat! Satış Vaadi Sözleşmesinde Bu Detaylar Hak Kaybını Önleyebilir.. yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
