Kooperatif hisseli ev satın alma sürecinde, söz konusu gayrimenkulün mevcut durumu ve gelecekteki hak sahipliği sürecinin kapsamlı şekilde değerlendirilmesi gerekir.
Gayrimenkul yatırımlarında ve konut alımlarında sıkça karşılaşılan modellerden biri olan kooperatif hisseli tapu, klasik kat mülkiyeti veya kat irtifakından farklı yasal işleyişiyle öne çıkıyor.
Yapı kooperatifleri bünyesinde hayata geçirilen projelerde uygulanan bu sistemde alıcı, tapu kütüğünde doğrudan belirli bir bağımsız bölümün (dairenin) tek başına sahibi olarak değil, taşınmazın bütününe ve toplam arsa payına ortak olarak yer alıyor.
Örneğin, 100 bağımsız bölümden oluşan bir kooperatif projesine dahil olan bir hak sahibi, tapu kaydında doğrudan “A Blok, 3. Kat, 7 No’lu Daire” ibaresiyle görünmeyebilir. Bunun yerine, ilgili parselin genel mülkiyeti üzerinde kooperatif ortaklık hissesi nispetinde hak sahibi olarak tescil edilir. Konutun inşaatının tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması ve yasal tasfiye/ferdileşme prosedürlerinin sonuçlanmasının ardından bağımsız bölümlere ait müstakil kat mülkiyeti tapularına geçiş sağlanabilir.
Kooperatif hissesine dayalı bir gayrimenkul edinirken olası mali ve hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek adına kapsamlı bir araştırma yürütülmesi tavsiye ediliyor:
-Kooperatifin Mali ve Hukuki Geçmişi: Satın alma kararından önce kooperatif ana sözleşmesi, genel kurul kararları, geçmiş denetim raporları ve mali tablolar incelenmelidir. Kooperatif tüzel kişiliği aleyhine açılmış dava veya icra takipleri, birikmiş vergi ve SGK borçları ile ortaklar arasındaki ihtilaflar ayrıntılı şekilde teyit edilmelidir.
-Tapu Takyidat ve Kısıtlamaları: Taşınmazın tapu sicil kaydı incelenerek arsa veya bina üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı ya da tasarruf yetkisini kısıtlayan herhangi bir şerhin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
-İmar, Ruhsat ve İskân Durumu: Parselin yerel belediyedeki imar statüsü, projeye ait yapı ruhsatının geçerliliği ve inşaatın onaylı mimari projeye uygun ilerleyip ilerlemediği denetlenmelidir. Yapımı bitmiş projelerde ise iskân belgesinin mevcudiyeti sorgulanmalıdır.
-Fiili Paylaşım ve Ferdi Tapu Takvimi: Satın alınacak hissenin sahada hangi blok, kat ve daireye karşılık geldiğinin genel kurul kararları, kura tutanakları veya noter onaylı sözleşmelerle belirlenmiş olması önem taşır. Ayrıca kat mülkiyetine geçişi sağlayacak ferdileşme sürecinin planlanan takvimi öğrenilmelidir.
-Devir Şartları, Ek Aidat ve Şerefiye Bedelleri: Kooperatif üyeliğinin devir esasları, ilerleyen dönemlerde çıkabilecek şerefiye farkları, ara ödemeler, ek aidat yükümlülükleri ve kooperatif borçlarından ortakların sorumluluk derecesi yazılı belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.
