Türkiye’de konut satışları yüksek seviyelerde seyretse de bu durum herkes için konuta erişimin kolaylaştığı anlamına gelmiyor. Prof. Dr. Ali Hepşen, satış rakamlarının yanı sıra hanelerin gelirini, özkaynağını, finansman koşullarını ve konut fiyatlarını birlikte dikkate alan yeni bir “Konuta Erişilebilirlik Endeksi” oluşturulmasını önerdi.
Türkiye’de konut piyasasında satışların hareketli olması, konuta erişim tartışmasını yeniden gündeme getirdi. 2025 yılında 1,7 milyon konut satılırken, 2026’nın ilk 8 ayında satışlar 1 milyon adedin üzerine çıktı. Ancak satışların yaklaşık yüzde 70’inin ikinci el konutlardan oluşması ve kredili satışların toplam içindeki payının yüzde 14 seviyesinde kalması, piyasa hareketliliğinin konut üretiminden çok mevcut stokun el değiştirmesiyle gerçekleştiğine işaret ediyor.
Prof. Dr. Ali Hepşen’e göre bu tablo, “kaç konut satıldı?” sorusunun tek başına konuta erişimi ölçmek için yeterli olmadığını ortaya koyuyor.
Satışlar arttı, ev sahipliği oranı geriledi
Konut satışları ile konuta erişim arasındaki fark, ev sahipliği verilerinde daha net görülüyor.
Türkiye’de ev sahipliği oranı 2006 yılında yüzde 60,8 seviyesindeyken 2025’te yüzde 57,1’e geriledi. Aynı dönemde kiracıların oranı yüzde 23,5’ten yüzde 27’ye yükseldi.
Dar gelirli hanelerde ise değişim daha belirgin oldu. Bu grupta ev sahipliği oranı yüzde 59,3’ten yüzde 48,7’ye düşerken kiracıların oranı yüzde 25’ten yüzde 34’e çıktı.
Hepşen, yüksek konut satış rakamlarının doğrudan konuta erişimin iyileştiği şeklinde yorumlanamayacağına dikkat çekiyor. Özellikle düşük ve orta gelir grubundaki hanelerin satın alma kapasitesi gerilerken satışların artabileceğini belirten Hepşen, konut piyasasında erişilebilirlik tartışmasının hanelerin konut satın alma gücüne odaklanması gerektiğini vurguluyor.
“Konutun kimin tarafından alındığına bakılmalı”
Prof. Dr. Ali Hepşen’e göre konut piyasasındaki hareketliliği değerlendirirken yalnızca satış adedine değil, bu konutların hangi gelir grubundaki haneler tarafından, hangi finansman imkanlarıyla satın alındığına da bakılması gerekiyor.
Hepşen, bir hanenin konuta erişimini belirleyen üç temel unsur bulunduğunu belirtiyor. Bunlar; kullanılabilir gelir, hanehalkının sahip olduğu özkaynak ve mevcut finansman koşullarında ulaşabileceği borçlanma kapasitesi.
Bu üç unsur birlikte değerlendirildiğinde hanenin konut için kullanabileceği ödeme kapasitesi ortaya çıkıyor. Söz konusu kapasitenin ise hanenin yaşadığı bölgedeki gerçek konut fiyatlarıyla karşılaştırılması gerekiyor.
Konuta erişilebilirlik nasıl ölçülecek?
Hepşen’in önerdiği modele göre konuta erişilebilirlik, “hanehalkı ödeme kapasitesi / konut fiyatı” üzerinden ölçülebilir.
Ancak Türkiye geneli için tek bir ortalama oran hesaplanmasının yeterli olmayacağını belirten Hepşen, göstergenin gelir gruplarına göre ayrı ayrı takip edilmesi gerektiğini savunuyor.
Buna göre haneler yüzde 20’lik dilimler halinde beş farklı gelir grubuna ayrılabilir. Her gelir grubu için aylık kullanılabilir hane gelirinin yüzde 30’unun konut ödemesine ayrıldığı temel senaryo oluşturulurken, yüzde 40’lık ödeme oranı ise stres senaryosu olarak ele alınabilir.
Vade, finansman maliyeti, kredi-değer oranı ve hanenin sahip olduğu özkaynak da hesaba katıldığında, her gelir grubunun ulaşabileceği azami konut değeri hesaplanabilir. Son aşamada ise bu değer, aynı bölgedeki gerçekleşen konut fiyatlarıyla karşılaştırılabilir.
İstanbul’da arz açığı tek başına çözüm değil
Konuta erişilebilirlik yalnızca finansman koşullarıyla da sınırlı değil. Üretilen konutların fiyatı ve niteliğinin, o bölgede yaşayan hanelerin gelir yapısıyla örtüşmesi de gerekiyor.
İstanbul bu açıdan önemli bir örnek oluşturuyor. KONUTDER’in çalışmasına göre İstanbul’un 2025-2034 döneminde yaklaşık 1,22 milyon yeni konuta ihtiyacı bulunuyor. Bu da yıllık ortalama yaklaşık 122 bin konutluk ihtiyaca işaret ediyor.
Buna karşılık güncellenmiş yapı izin verilerine göre 2021-2025 döneminde İstanbul’da yıllık ortalama yaklaşık 99 bin konut için iskan alındı. Üstelik bu rakamın içerisinde kentsel dönüşüm kapsamında mevcut konutların yerine inşa edilen yeni konutlar da bulunuyor.
Bu nedenle kentteki net ilave konut arzının söz konusu rakamdan daha düşük olabileceği belirtiliyor.
“İhtiyaç kadar konut üretmek tek başına yeterli değil”
Prof. Dr. Ali Hepşen’e göre İstanbul’da yalnızca arz açığını kapatmaya odaklanmak da yeterli olmayacak.
Her yıl ihtiyaç duyulan miktarda konut üretilse dahi, bu konutların hanehalklarının ödeme kapasitesinin üzerinde fiyatlanması halinde erişilebilirlik sorunu devam edecek.
Bu nedenle konut politikasında daha küçük ve nitelikli konut üretimi, kamu-özel sektör iş birlikleri ve kiralık sosyal konut modellerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Hepşen, farklı gelir gruplarının aynı konut ve aynı finansman modeliyle konuta erişmesinin mümkün olmadığına dikkat çekiyor.
Konut piyasasına yeni bir gösterge önerisi
Prof. Dr. Ali Hepşen, konut piyasasının takibinde satış, fiyat, ruhsat ve iskan verilerinin yanına düzenli olarak hesaplanacak bir “Konuta Erişilebilirlik Endeksi” eklenmesini öneriyor.
Bu endeksin yalnızca Türkiye ortalaması üzerinden değil, gelir grupları ve şehirler bazında hesaplanması gerektiğini belirten Hepşen, İstanbul gibi büyük konut piyasalarında mümkünse ilçe bazında değerlendirme yapılmasının önemine işaret ediyor.
Önerilen modelde hane geliri, özkaynak, finansman maliyeti ve gerçekleşen konut fiyatlarının aynı hesaplama içerisinde değerlendirilmesi hedefleniyor.
Konut politikasında kararları değiştirebilir
Böyle bir göstergenin oluşturulması halinde konut politikalarının etkisinin de daha sağlıklı ölçülebileceği belirtiliyor.
İlk kez konut alacaklara yönelik desteklerin hangi gelir grubunda gerçek karşılık bulduğu, faiz oranlarındaki değişimlerin konuta erişilebilirliği ne ölçüde etkilediği, sosyal konut politikalarının hangi gelir gruplarına yönelmesi gerektiği ve hangi şehirlerde kiralık konut politikalarına daha fazla ihtiyaç duyulduğu daha net görülebilecek.
Prof. Dr. Ali Hepşen’in önerisi, konut piyasasında başarı ölçütünün yalnızca “kaç konut satıldı?” sorusundan çıkarılarak, “hangi gelir grubundaki hane, hangi koşullarda konut sahibi olabiliyor?” sorusuna taşınmasını hedefliyor.
Konut satışları artıyor ama erişim kolaylaşıyor mu? Prof. Dr. Ali Hepşen’den yeni endeks önerisi.. yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
