İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nde çatı aralarının bağımsız konut olarak kullanılmasına yönelik düzenlemenin oy birliğiyle kabul edilmesi, kentte konut üretimi açısından yeni bir potansiyeli gündeme taşıdı. Mevcut imar planlarındaki kat sayısı artırılmadan yeni konut alanları oluşturulmasını öngören düzenleme, özellikle arsa maliyetlerinin yüksek olduğu İstanbul’da mevcut yapı stokunun daha verimli kullanılmasına imkân sağlayabilir. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2018’den bu yana gündeme getirdikleri düzenlemenin yeniden ele alınmasını sektör açısından önemli bir gelişme olarak değerlendirdi.
Çatı araları artık bağımsız konut olarak kullanılabilecek
İstanbul İmar Yönetmeliği’nde yapılan düzenlemeyle, daha önce ağırlıklı olarak son kattaki bağımsız bölümlere bağlı alanlar şeklinde değerlendirilen çatı aralarının, belirli koşullar altında ayrı konutlara dönüştürülmesinin önü açılıyor. Yeni uygulamayla çatı hacimlerinin kendi girişine ve bağımsız kullanım özelliklerine sahip konutlar olarak projelendirilmesi hedefleniyor.
Düzenlemenin yalnızca yeni yapılacak binaları değil, mevcut yapı stokunu da ilgilendirdiğine dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konunun 2018 yılından bu yana gündemlerinde olduğunu belirtti.
Yazıcı, “Bu konuyu 2018’den bu yana değişmesi gereken bir düzenleme olarak dile getiriyorduk. Sonunda gündeme gelmesi biz gayrimenkul profesyonellerini çok sevindirdi. İstanbul’da arsa maliyetlerinin yüksekliği ve yeni konut üretiminde karşılaşılan alan kısıtları düşünüldüğünde, mevcut yapıların sunduğu potansiyeli değerlendirmek büyük önem taşıyor. Burada yalnızca kullanılabilir metrekarenin artmasından söz etmiyoruz. Uygun koşullarda, aynı bina içerisinde ayrı olarak satılabilecek veya kiralanabilecek yeni bir gayrimenkul ortaya çıkabilecek. Şimdi yalnızca yeni yapılanlarda değil, mevcut binalarda kullanılmayan çatı aralarını da sisteme katma zamanı” dedi.
İstanbul’da 9 ayda 19 bin 412 ilave konut potansiyeli
Çatı aralarının bağımsız konutlara dönüştürülmesiyle ortaya çıkabilecek ilave konut kapasitesi, yapı ruhsatı verileri üzerinden de hesaplandı.
İstanbul’da 2025 yılının ilk dokuz ayında 9 bin 706 binaya yapı ruhsatı verilirken, bu binalarda toplam 110 bin 212 daire yer aldı. Ruhsat verilen her binada ortalama iki ilave çatı dairesi oluşturulabileceği varsayımına göre yapılan hesaplama, dokuz aylık dönemde 19 bin 412 yeni bağımsız bölüm potansiyeline işaret etti.
Bu senaryonun gerçekleşmesi halinde toplam bağımsız bölüm sayısı 129 bin 624’e ulaşabilecek. Böylece mevcut daire sayısına göre teorik olarak yüzde 17,6’lık bir artış sağlanabilecek.
Hesaplamanın her binada iki yeni konut yapılabileceği anlamına gelmediğini vurgulayan Yazıcı, uygulama kapasitesinin parsel büyüklüğü, bina geometrisi, çatı biçimi ve teknik koşullara göre değişeceğini belirtti.
Yazıcı, “Yapı ruhsatı verilerini iki ilave çatı konutu varsayımıyla değerlendirdiğimizde, dokuz aylık dönemde yaklaşık 19 bin 400 bağımsız bölümden söz edebiliyoruz. Elbette bu rakam, her binada iki yeni konut yapılabileceği anlamına gelmiyor. Parsel büyüklüğü, binanın geometrisi, çatı biçimi ve teknik koşullar, uygulamanın kapsamını belirleyecek. Yeni imar alanları açmadan ve mevcut planlardaki kat sayısını artırmadan, uygun yapıların çatı hacimlerini konut üretimine kazandırmak İstanbul için önemli bir alternatif olabilir” diye konuştu.
Çatı konutları kentsel dönüşüme finansman sağlayabilir
Düzenlemenin olası etkilerinden biri de kentsel dönüşüm projelerinin finansmanına yönelik olabilir. Özellikle inşaat maliyetleri ile mevcut maliklerin beklentileri arasında denge kurmakta zorlanan projelerde, oluşturulacak ilave bağımsız bölümlerin yükleniciler açısından yeni bir gelir kaynağı oluşturabileceği değerlendiriliyor.
Yazıcı, çatı aralarının bağımsız konutlara dönüştürülmesinin kentsel dönüşümün ekonomik uygulanabilirliğine katkı sunabileceğini belirterek, “Kentsel dönüşümde en önemli meselelerden biri, projenin ekonomik olarak uygulanabilir hale gelmesi. Mevcut maliklerin beklentileri ile inşaat maliyetleri arasında denge kurulamaması, bazı binaların yenilenmesini güçleştiriyor. Çatı aralarında oluşturulabilecek ilave bağımsız bölümler, uygun projelerde yükleniciye yeni bir gelir kaynağı sağlayarak finansman dengesine katkıda bulunabilir” ifadelerini kullandı.
İstanbul’un çatı silueti değişebilir
Çatı aralarının bağımsız konut olarak kullanılabilmesi, İstanbul’un mimari görünümünde de değişikliklere yol açabilecek. Düzenlemeyle birlikte binaların çatı biçimleri ve üst kat tasarımlarının yeniden ele alınması gündeme gelebilecek.
İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 44’üncü maddesinde genel çatı sınırı yüzde 45 eğim ve 5 metre azami mahya yüksekliği olarak tanımlanıyor. Çatı eğimi ve çatı hacminin bağımsız bölüm olarak kullanılabilmesi birlikte değerlendirildiğinde, özellikle bitişik nizam yapılaşmanın yoğun olduğu mahallelerde binaların çatı çizgisinde değişimler yaşanabileceği belirtiliyor.
Yazıcı, yeni düzenlemenin mimari açıdan da yeni olanaklar sunabileceğini ifade ederek, çatı alanlarının daha kullanışlı ve yaşanabilir mekânlara dönüştürülebileceğini söyledi.
Ancak İstanbul’un kent dokusunun ve mimari bütünlüğünün korunması gerektiğine dikkat çeken Yazıcı, düzenlemenin yalnızca ilave metrekare ve satış geliri üzerinden değerlendirilmemesi, mimari kalite ve kentsel kimlikle birlikte ele alınması gerektiğini vurguladı.
Yeni konut üretiminde yapı güvenliği ve yaşam kalitesi önemli
İstanbul’da yeni konut üretimi için kullanılabilecek arsa alanlarının sınırlı olması, mevcut yapı stokunun değerlendirilmesini daha önemli hale getiriyor. Çatı aralarının bağımsız bölümlere dönüştürülmesi bu açıdan yeni bir konut üretim yöntemi sunarken, uygulamanın yapı güvenliği ve yaşam kalitesi kriterleriyle birlikte yürütülmesi gerekiyor.
Düzenlemenin kalıcı bir kazanıma dönüşmesinin uygulama koşullarına bağlı olduğunu belirten Cansel Turgut Yazıcı, şu değerlendirmede bulundu:
“İstanbul’un yeni konut üretmek için kullanabileceği arsalar giderek azalırken, mevcut yapılaşma haklarının daha verimli değerlendirilmesi önem kazanıyor. Çatı aralarının bağımsız bölüme dönüştürülmesi, yeni arsa gerektirmeden konut arzına katkı sağlayabilecek bir yöntem. Ancak başarının ölçüsü yalnızca kaç yeni daire üretildiği olmamalı. Oluşturulan konutların güvenli, enerji verimli, yeterli gün ışığı alan ve kentin mimari kimliğiyle uyumlu yaşam alanları sunması gerekiyor. Önemli olan, bu potansiyeli yalnızca yeni bir satış alanı olarak değil, İstanbul’un konut ihtiyacına ve yaşam kalitesine katkıda bulunacak bir fırsat olarak ele almak.”
İstanbul’da çatı araları bağımsız konut oluyor! 19 bin yeni daire potansiyeli.. yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
