Türkiye’de ikinci el konut piyasasında yüksek fiyat beklentisi satışları olumsuz etkiliyor. Bazı bölgelerde eski dairelerin fiyatlarının sıfır konutlarla aynı seviyeye ulaşması, alıcıların tercihini yeni projelere kaydırıyor. Deprem güvenliği, tadilat ve bakım giderleri ile yeni projelerde sunulan ödeme kolaylıkları da ikinci el konutların rekabet gücünü azaltıyor. İlan süreleri uzarken ikinci el satışlarında düşüş yaşanıyor.
Türkiye’de ikinci el konut fiyatlarının yeni konutlarla yarışır seviyelere ulaşması, gayrimenkul piyasasındaki durgunluğu derinleştiriyor. Ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentileri ile alıcıların ödeme gücü arasındaki makas açılırken, ikinci el konut satışlarında da gerileme dikkat çekiyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Eylül 2026’da ilk el konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871’e geriledi. Veriler, ilk el konut satışlarının artış gösterdiği dönemde ikinci el piyasasındaki kaybın belirginleştiğini ortaya koydu.
İkinci el konut fiyatları sıfır konutlarla yarışıyor
Türkiye Gazetesi’nden Necmi Çiçekçi’nin haberine göre, ikinci el piyasasındaki durgunluğun temel nedenlerinden biri, eski konutların fiyatlarının bazı bölgelerde yeni projelerle aynı seviyeye gelmesi. İlan sitelerindeki benzer fiyatların emsal alınarak belirlenen satış bedelleri, gerçekleşen işlem fiyatlarıyla örtüşmeyince alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık süreci de uzuyor.
İlan fiyatları yükseliyor, satış süresi uzuyor
Ev sahiplerinin konut fiyatlarını belirlerken çoğunlukla emlak ilan sitelerindeki benzer taşınmazları referans alması, piyasada fiyat beklentilerini yukarı çekiyor. Ancak ilanlarda yer alan rakamlar, konutların gerçek satış bedellerini her zaman yansıtmıyor.
Yüksek fiyatla satışa çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, beklediği rakama ulaşamayan mülk sahipleri zaman içinde fiyat indirimine gitmek zorunda kalıyor.
BETAM verileri de piyasadaki yavaşlamayı ortaya koyuyor. Eylül ayında satılık konut ilanlarının kapanma yaşı 57,6 güne yükselirken, konut talep endeksi aylık bazda yüzde 6,4 geriledi. Bu tablo, alıcıların karar vermekte zorlandığını ve satış süreçlerinin uzadığını gösteriyor.
Yeni konut projeleri ikinci el piyasasına rakip oldu
İkinci el konutların fiyat avantajını kaybetmesi, alıcıların yeni projelere yönelmesini hızlandırıyor. Özellikle yeni konut projelerinde sunulan taksit seçenekleri, kampanyalar ve farklı ödeme modelleri, satın alma kararında etkili oluyor.
Yeni binaların daha düşük bakım ve yenileme ihtiyacı da alıcılar açısından önemli bir avantaj oluşturuyor. Buna karşılık eski dairelerde tadilat, tesisat yenileme ve ortak alan giderleri gibi ek maliyetlerin ortaya çıkması, ikinci el konutların toplam satın alma maliyetini artırıyor.
Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre, ikinci el piyasasında satış yapmak isteyen ev sahiplerinin yalnızca ilan fiyatlarını değil, bölgedeki gerçekleşmiş satışları da dikkate alması gerekiyor. Gerçekçi olmayan fiyat beklentileri, konutların piyasada daha uzun süre beklemesine neden oluyor.
Konut yatırımında kira getirisi de önem kazandı
İkinci el konut piyasasında talebi etkileyen bir diğer unsur ise kira getirisi. Konut satış fiyatları yükselirken kira bedellerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor.
Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanının yatırımcı açısından cazibesini kaybetmesi, satın alma kararlarını zorlaştırıyor. Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değer kazanmasına odaklanmıyor; ödedikleri bedelin kira geliriyle ne kadar sürede karşılanabileceğini de hesaplıyor.
Bu nedenle kira getirisi düşük, satış fiyatı yüksek ikinci el konutlar yatırımcıların ilgisini kaybedebiliyor.
İkinci el konutta tadilat ve bakım maliyetleri hesabı değiştiriyor
İkinci el konut satın alırken yalnızca satış bedeline odaklanmak, alıcılar açısından beklenmedik maliyetler doğurabiliyor. Özellikle yaşı ilerlemiş binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi önemli harcamalar gerektirebiliyor.
Mutfak ve banyo tadilatlarıyla birlikte kapsamlı yenileme ihtiyacı da konutun gerçek maliyetini yükseltiyor. Bu nedenle alıcılar artık satın alma bedelinin yanı sıra taşınma sonrasında karşılaşabilecekleri masrafları da değerlendiriyor.
Başlangıçta uygun fiyatlı görünen bazı ikinci el daireler, tadilat ve bakım giderleri eklendiğinde yeni konutlara kıyasla avantajını kaybedebiliyor.
Konut alıcısı artık binanın yaşına ve deprem güvenliğine bakıyor
İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği de belirleyici unsurlar arasında yer alıyor. Aynı mahalledeki iki daire arasında seçim yapan alıcılar, artık yalnızca metrekare, kat ve konum özelliklerini değerlendirmiyor.
Binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa yapı performans raporu da satın alma kararında etkili oluyor.
Özellikle eski binalarda olası güçlendirme ve kentsel dönüşüm maliyetlerini üstlenmek istemeyen alıcılar, daha yeni ve güvenli yapılara yöneliyor. Bu nedenle merkezi konumda bulunmasına rağmen yapısal güvenliği konusunda soru işaretleri bulunan eski konutlar, fiyat avantajı sunmadıkları takdirde alıcı bulmakta zorlanıyor.
İkinci el konut piyasasında satışların hızlanabilmesi için fiyatların gerçek piyasa koşullarıyla uyumlu hale gelmesi önem kazanırken, alıcıların da konutun satış bedelini bakım, yenileme ve güvenlik maliyetleriyle birlikte değerlendirmesi gerekiyor.
İkinci el konut fiyatları sıfır konutlarla yarışıyor! Satışlar yavaşladı, alıcı yeni projelere yöneldi.. yazısı ilk olarak EmlakDream‘de yayımlanmıştır.
