Son zamanlarda vatandaşlar ”Param ile ev mi almalıyım, faize mi koymalıyım?” sorusunun yanıtını merak ediyor. Konuyla ilgili analist İlker Kulaksız’dan net açıklama geldi. İşte ayrıntılar…
Belli birikime sahip olan yatırımcılar ellerindeki parayla ”ev mi, faiz mi?” sorusunun yanıtını merak ediyor. Sofraların, düğünlerin, kahvehanelerin değişmez sorusu olduğunu vurgulayan analist İlker Kulaksız, sosyal medya X hesabından tek tek açıkladı. İşte o paylaşım;
ilker Kulaksız @madmenilker
”EV Mİ, FAİZ Mİ? sofraların, düğünlerin, kahvehanelerin değişmez sorusu yine gündeme gelmiş: Para, ev mi alınır, faize mi yatırılır?
Kimine göre “gayrimenkul asla kaybettirmez”, kimine göre “bu faizde eve para bağlayan enayidir”. İkisi de yanlış, ikisi de doğru; çünkü bu sorunun tek bir cevabı yok, ZAMANI var. Ve bu da bu seride hep anlattığım şeyin ta kendisi: Döngü.
Bugün size ev ile faizin tahterevallisini, rakamlarla, herkesin anlayacağı dille anlatacağım. Arsayı da unutmadım, o da yazının sonunda.
REEL FAİZ. Yani bankanın verdiği faizden enflasyonu çıkarınca elde kalan gerçek getiri.
Kural şudur ve duvarınıza yazın: Reel faiz NEGATİFKEN beton kazanır, reel faiz POZİTİFKEN para kazanır. Gerisi detaydır.
Kanıt mı? Yakın tarihimiz ders kitabı gibi. Hatırlayın, faizlerin enflasyonun çok altında tutulduğu dönemi; bankaya koyduğunuz para her gün eriyor, kredi neredeyse bedava dağıtılıyordu. Ne oldu? Para bankadan kaçıp betona hücum etti ve Şubat 2021 ile Şubat 2023 arasındaki sadece 2 yılda konut fiyatları REEL olarak %93 arttı.
Enflasyonun üzerinde, net %93. O dönemde ev alan, hayatının yatırımını yaptı; “konut asla kaybettirmez” efsanesi de işte o günlerde bir kez daha perçinlendi.
Sonra Faizler yükseldi, mevduat yıllar sonra ilk kez enflasyonun üzerinde getiri vermeye başladı ve para bu kez betondan kaçıp bankaya döndü.
Sonuç ortada, resmi rakamlar konuşuyor: Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları son 1 yılda etikette %24,5 arttı ama enflasyondan arındırınca REEL %6,1 DEĞER KAYBETTİ. Ve bu tek seferlik değil; 2023 zirvesinden bu yana konutun birikimli reel kaybı %10’u aştı.
Yani 3 senedir “evim duruyor ama değerlenmiyor” diyenler haklı; etiket artıyor, satın alma gücü eriyor. Aynı dönemde mevduatta oturan ise enflasyonun üzerinde, garantili, vergisi stopajla kesilmiş net getirisini aldı. Bu dönemin şampiyonu tartışmasız faizdi.
Piyasanın hali de bunu doğruluyor zaten: Alıcı yok denecek kadar az; çünkü konut kredisi faizleri aylık %2,5-3 bandında ve bu faizle kredi çekip ev almak matematiksel intihar. İlanlar aylarca, hatta yıllarca sitelerde bekliyor, fiyatlar inatla inmiyor; çünkü satıcı da nominal etiketine bakıp “zarar etmem” diyor, reel kaybını görmüyor.
Piyasa kilitli: Alıcı alamıyor, satıcı inmiyor, işlem yok. Bir rakam daha vereyim, ezber bozsun: Büyükşehirlerde bir evin kendini kirayla amorti etme süresi 20 yılı aştı. Yani ev, kirayla yılda %5’in altında kazandırırken banka %40’ların üzerinde faiz veriyor. Bu makasla yatırım amaçlı ev almak, koşan atı bırakıp yürüyen eşeğe binmektir.
Gelelim arsaya, çünkü orada durum evden de ağır. Kendi gözlemim de: Uzun zamandır takip ettiğim, favorilerimdeki arsalar birer birer fiyat indirmeye başladı; hem de çılgınlar gibi.
Sebebi basit ve yapısal: Arsa, gayrimenkulün en sabırsızlık affetmeyen türüdür. Kirası yoktur, aylık getirisi yoktur; üstüne emlak vergisi ve bakım derdi vardır. Tek getirisi değer artışı beklentisidir ve faizin %40 olduğu bir dünyada “belki 5 yıl sonra değerlenir” hayali, kimseye %40’lık kesin getiriden vazgeçiremiyor.
Üstelik arsa en likit olmayan varlıktır; satmak istediğinizde alıcısı aylarca çıkmaz. Nakde sıkışan yatırımcı önce arsasını elden çıkarır; işte ilanlardaki o sert indirimlerin tercümesi budur. Faiz döngüsünün en sert vurduğu yer, getirisi olmayan varlıktır.
Peki bu hep böyle mi kalacak? Tabii ki hayır; döngü dediğimiz şey döndüğü için döngüdür.
Yabancının tahvil-hisse rotasyonunu yazdım geçen hafta; aynı mantık burada da işler. Faiz indirim döngüsü derinleşip mevduat cazibesini yitirmeye başladığında ve konut kredisi faizleri makul seviyelere indiğinde, 3 yıldır kenarda bekleyen birikmiş talep kapıya dayanır ve tahterevalli yeniden betondan yana döner.
Analistlerin eşiği de belli: Konutta gerçek canlanma için kredi faizlerinin aylık %1,50’nin altına inmesi gerekiyor. O gün gelene kadar para faizde rahat oturur; o eşik kırılmaya başladığında ise erken davranan, 3 yıllık reel iskontoyu cebine koyar. Takip edeceğiniz gösterge bu kadar net: Kredi faizi tabelası.
OTURACAĞINIZ ev ile YATIRIMLIK ev aynı hesabın konusu değildir.
Kirada oturuyorsanız ve gücünüz yetiyorsa, kendi evinizi almanın hesabı sadece reel getiriyle yapılmaz; ödemediğiniz kira, taşınma derdinden kurtuluş ve başınızı sokacak yerin huzuru da hesaba girer.
O ev yatırım değil, yaşamdır; canınız istediğinde alınır. Ama elinizdeki birikimi “değerlensin” diye ikinci eve, üçüncü arsaya bağlamayı düşünüyorsanız, işte orada duygu biter, matematik başlar: Reel faiz pozitifken paranın yeri paradır; tahterevalli dönmeye başladığında betonun mevsimi yeniden açılır. Mevsimleri bilen, ne balonun tepesinden ev alır ne de dibinden satar.”
EV Mİ, FAİZ Mİ?
